Les impacts de la loi SRU sur le parc locatif

L’obligation de construire des logements sociaux dans toutes les communes de France est une mesure phare de la loi SRU, solidarité et renouvellement urbains, portée par Jean-Claude Gayssot, alors ministre de l'Équipement et du Logement sous le gouvernement Jospin.

Qu’est-ce que la loi SRU ?

La loi relative à la solidarité et au renouvellement urbains a été adoptée en décembre 2000. Généralement nommée la loi SRU, ce texte a défini de nouvelles normes dans le domaine de l’urbanisme et du logement.

Sa mesure la plus notoire est l’obligation pour les communes de France de disposer de logements sociaux à hauteur de 20% du nombre d’habitants. En 2013, le pourcentage est passé à 25% par la loi Duflot I, relative à la mobilisation du foncier public en faveur du logement et au renforcement des obligations de production de logement social.

L’objectif de cette loi était d’assurer une cohérence entre les politiques d’urbanisme et de déplacements. Un débat national avait été organisé dans plusieurs villes de France, lequel avait abouti à la nécessité de décloisonner les villes, c'est-à-dire de réduire quelques fractures évidentes : fracture sociale, fracture générationnelle, fracture géographique.

La loi prévoit une taxe annuelle pour les communes qui ne réalisent pas leur obligation ou ne respectent pas les quotas en matière de création de logements sociaux. L’obligation de construction ne s’applique pas aux communes dont le nombre d'habitants est en déclin entre deux recensements.

La loi SRU prévoit également

●      de désengorger les villes des voitures en renforçant le développement des transports en commun. Cela se traduit par une raréfaction des places de parkings ;

●      de réaliser des diagnostics techniques avant la mise en copropriété d’un immeuble ;

●      de mettre en conformité les règlements de copropriété et d'accroître les sanctions vis-a-vis des copropriétaires défaillants ; 

●      de réaliser un bornage des terrains lors des ventes immobilières ;

●      etc.

Quel bilan tirer de la loi SRU ?

Après plus de vingt ans d’application, la loi SRU a produit des effets positifs sur le monde de l’immobilier. Un très grand nombre de logements sociaux ont été créés, même si de nombreuses communes ne respectent pas encore le quota imposé.

Une période triennale, entre 2017 et 2019 a quelque peu accéléré le processus et permis la construction d’un nombre important de logements sociaux. Toutefois l'objectif que toutes les communes respectent leurs obligations en 2025 ne semble toujours pas atteignable.

Des voies discordantes dénoncent toutefois l’échec de cette loi sur les objectifs de rapprochement (réduction des fractures sociales, générationnelles et géographiques). Le mélange des ménages aisés et ceux plus modestes dans un même quartier ne s’est pas réellement produit. En revanche, la répartition géographique des logements est considérée comme un succès.

L’application de la loi SRU s’est heurté dans certaines communes à l’opposition des élus locaux (et des habitants) à la construction forcée de logements sociaux. La taxe annuelle imposée en cas de non-respect des quotas a dès lors été jugée peu dissuasive. D’autres élus n’ont lancé les travaux qu’après avoir eu l’assurance qu’ils pourraient contrôler l’attribution des logements.

Certains élus ont argué le manque d’espace de leur commune pour entreprendre de telles constructions. D’autres ont avancé le coût élevé de leurs terrains. Toutefois, l’une des raisons les plus observées dans la réticence à construire des logements sociaux est venue des habitants eux-mêmes, hostiles à l’accueil de certaines catégories de population, notamment les plus précaires et celles venant de l’étranger.

En somme, si la loi SRU a permis d’augmenter considérablement la construction de logements sociaux, elle n’a pas encore fait avancer la mixité sociale qui faisait partie de ses objectifs.