Les nouvelles normes de sécurité dans les logements locatifs

La décence d’un logement est définie par la loi et comporte un chapitre essentiel sur la santé et la sécurité des occupants. Pour les propriétaires, cette préoccupation est une obligation et tout manquement est passible de sanctions pénales. 

Qu’est-ce qu’un logement décent ?

La notion de logement décent telle que définie par la loi repose sur cinq critères : 

• la surface du logement ; 
• la performance énergétique du logement ; 
• la santé et la sécurité des occupants ; 
• l’absence d’animaux nuisibles ; 
• les équipements du logement.

Trois de ces points ont un rapport direct avec la sécurité des occupants, notamment le troisième où il est question de sécurité et de préservation de la santé des locataires. Le premier point définit la surface habitable du logement, c'est-à-dire l’espace de vie minimum d’un être humain dans un lieu clos. Celui concernant l’éventuelle présence d’animaux nuisibles dans le logement touche bien entendu à l’hygiène et à la santé.  

Quels sont les diagnostics obligatoires pour louer un logement ?

Pour assurer la santé et la sécurité des occupants d’un logement, une batterie de diagnostics a progressivement été mise en place. Ces examens concernent les matériaux utilisés dans la construction du bâtiment (amiante, plomb…), les installations relatives à l'énergie (gaz, électricité…), la situation du bâtiment et les risques qu’ils représentent pour la santé. 

Outre le DPE qui concerne avant tout la consommation énergétique (et pas directement la santé du locataire), plusieurs diagnostics sont obligatoires en fonction de l’ancienneté du bâtiment et de sa localisation. 

• Le diagnostic plomb, ou CREP, constat de risque d’exposition au plomb, est obligatoire pour les bâtiments avant 1949 ;
• Le diagnostic amiante, ou état d’amiante, est vivement conseillé pour les bâtiments construits avant juillet 1997 ; Un décret en Conseil d'Etat définit les modalités d'application notamment la liste des matériaux ou produits concernés (art 3-3 de la loi du 6 juillet 1989) ;
  
• Le diagnostic électricité, ou plutôt état de l'installation intérieure de l'électricité, est obligatoire si ladite installation date de plus de quinze années ;
• Le diagnostic gaz, ou plutôt état de l'installation intérieure du gaz, est obligatoire dans les mêmes conditions que le diagnostic électricité ;
• Le diagnostic risques, ou état des risques naturels, miniers, technologiques, sismiques et radon, est obligatoire si le logement est situé dans une zone considérée par décret comme présentant les risques énoncés ; 
• Le diagnostic bruit, ou état des nuisances sonores aériennes, est obligatoire si le logement se trouve proche d’un aéroport.  

Les diagnostics doivent être réalisés par un professionnel indépendant. Les documents seront rassemblés dans un DDT, dossier de diagnostics techniques, que le propriétaire devra remettre au locataire, avec le contrat de location et l’état des lieux d’entrée. 

Qu’est-ce que le clos et le couvert ?

La loi du 30 janvier 2002 sur la décence du logement indique que tout logement doit assurer le clos et le couvert. Cela signifie que le bâtiment doit protéger ses occupants de tout élément provenant de l’extérieur, notamment l’air et l’eau. Les murs du logement doivent notamment empêcher toute infiltration. 

Les fenêtres, portes et autres menuiseries présentent les mêmes caractéristiques d'étanchéité et de barrage aux éléments provenant de l’extérieur. La toiture du bâtiment est conçue et renforcée pour garantir tout ruissellement. L’ensemble du bâtiment est également protégé contre les remontées d’eau. Il doit être régulièrement entretenu afin de pérenniser le clos et le couvert.

Le clos et le couvert concernent également le maintien de la chaleur dans le logement, lequel doit concéder un minimum de déperdition et éviter toute entrée d'air parasite. Les murs et parois donnant sur l’extérieur et sur les pièces du bâtiment non chauffées (le garage par exemple, ou le parking, les couloirs, la cage d’escalier…) doivent être parfaitement étanches.

Le logement doit également permettre une aération suffisante pour renouveler l’air et évacuer efficacement l’humidité dans une pièce. 

Quelles sont les autres règles de sécurité au sein d’un logement en location ?

Les éléments de la construction doivent être régulièrement entretenus et réparés en cas de dégradations. Les diagnostics assurent une conformité des installations de gaz et d’électricité et assurent la non-présence de matériaux nocifs tels l’amiante ou le plomb. 

En outre, les installations de chauffage et de production d’eau chaude doivent respecter les normes en vigueur, notamment sur le plan environnemental. Le DPE, s’il ne contrôle pas à proprement parler l’équipement, donne des indications sur les changements à effectuer en cas de fortes déperditions.  

Le logement doit assurer la sécurité des occupants avec des dispositifs de retenue des personnes, notamment des balcons, et des garde-corps dans les escaliers et aux fenêtres. Chaque logement, enfin, doit être équipé d’une alarme incendie.