Les nouvelles obligations d'accessibilité pour les logements en 2025

Dans le monde du logement et de la construction, l’accessibilité est devenue une obligation majeure. Son principe repose sur un droit universel, celui d’accéder et de se déplacer dans un bâtiment, à plus forte raison dans un logement.

Comment définir l’accessibilité au logement ?

L’accessibilité d’un bâtiment d’habitation se mesure aux moyens mis en place pour permettre aux personnes en situation de handicap de se rendre dans le bâtiment, de s’y déplacer et d’y vivre confortablement, avec la plus grande autonomie possible.  

Cette notion oblige à la construction de moyens spécifiques mais également à l'aménagement de l’existant. Les obligations auxquelles doivent satisfaire les constructions et les aménagements sont précisées dans l’article R162-2 du Code de la construction et de l'habitation. Elles concernent : 

• les conditions d'accès aux bâtiments ;
• la circulation intérieure dans les parties communes ;
• l’accès aux locaux collectifs, garages, parking, celliers, caves, etc. ; 
• l’accès aux équipements collectifs ;
• la disposition des portes et des sas au sein du bâtiment ;
• les dispositifs d’éclairage ;
• les facilités de stationnement des véhicules ;
• le revêtement des parois dans les parties communes ; 
• Les dispositifs d’information des usagers. 

La règle d’or est que les conditions d’accès des personnes handicapées doivent présenter une qualité et un confort équivalent aux autres personnes. Bien entendu, ces obligations ne peuvent répondre à tous les besoins d’un individu. Un logement considéré comme accessible peut nécessiter des aménagements spécifiques selon les besoins de la personne. 

On différencie ainsi les notions de logement accessible et de logement adapté. Le logement accessible respecte les obligations réglementaires tandis que le logement adapté répond aux besoins de son occupant.

Sur quels bâtiments s’exercent les obligations d'accessibilité ? 

Ce sont les bâtiments neufs qui sont, depuis le 1er janvier 2015, soumis aux obligations d'accessibilité. Les prescriptions techniques doivent figurer dans le cahier des charges remis à l’architecte. Elles mentionnent notamment la largeur des portes, l’organisation des espaces, l’accès aux équipements, etc. 

Il doit également être prévu que les places de stationnement adaptées soient en priorité réservées aux résidents titulaires d'une carte mobilité inclusion ou une carte spécifique de stationnement.

Pour les maisons individuelles, les obligations d'accessibilité ne concernent que celles qui sont mises en location. Les maisons destinées au logement de leur propriétaire ne sont pas soumises à ces obligations. Le propriétaire occupant reste libre d’aménager son logement selon ses propres besoins. 

Les obligations d’accessibilité ne s’appliquent pas aux bâtiments d'habitation collectifs existant. Elles entrent toutefois en jeu lorsque d’importants travaux sont mis en œuvre, notamment des travaux d’extension ou d’importantes modifications. Si le montant des travaux est supérieur ou égale à 80% de la valeur du bâtiment, ils sont soumis aux obligations d'accessibilité.

Ces obligations portent sur les parties communes (même si elles ne sont pas directement concernées par les travaux), les places de stationnement des véhicules, les caves et celliers privatifs, les logements du rez-de-chaussée ou ceux qui sont desservis par un ascenseur (ou destinés à l’être).

Dérogations et solutions d’effet équivalent

Des dérogations aux obligations d’accessibilité peuvent être accordées dans le cas des bâtiments d'habitation collectifs, lorsqu’il y a une impossibilité technique à réaliser l’aménagement nécessaire. Cette impossibilité peut être due au terrain, aux constructions existantes (préservation du patrimoine architectural ou historique) ou à la situation du bâtiment (s’il se trouve dans une zone à risques). Elle peut également être accordée dans le cas où les inconvénients sont largement plus importants que les bénéfices escomptés.

Les autorités peuvent également accorder des solutions d’effet équivalent, c'est-à-dire des dispositions qui, à défaut de respecter les obligations d’accessibilité réglementaires, permettent aux personnes en situation de handicap d’obtenir un confort et un bénéfice comparable. L’objectif des solutions d’effet équivalent est aussi d’ouvrir le champ aux innovations techniques ou technologiques dans le domaine de l’accessibilité.