L’âge d’or des locations de meublés touristiques a-t-il pris fin le 19 novembre 2024 ? Les députés ont voté ce jour-là une loi qui renforce les contraintes de ce type de location.
Les plateformes de location de courte durée ont bâti leur succès sur un flou juridique et fiscal qui donnait de nombreux avantages aux propriétaires de meublés touristiques. A tel point que ce type de location s’est étendu au détriment des locations à long terme. Ce phénomène a généré une inflation des loyers dans certains quartiers, et ceux-ci ont été dépersonnalisés par le fait de compter dans leurs logements plus de touristes que d’habitants.
Pour le gouvernement, l’urgence était donc de limiter sur le territoire français le nombre de meublés de tourisme en location saisonnière. Tout un arsenal juridique et fiscal a été mis en place pour contraindre les propriétaires à revoir leur mode de location et réfléchir au bail à long terme.
La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l'échelle locale prévoit donc plusieurs mesures : limitation du nombre de locations saisonnières dans les communes, renforcement de la fiscalité des bailleurs et obligation à un diagnostic de performances énergétique.
Quelle fiscalité pour les meublés de tourisme ?
Jusqu’alors, la location saisonnière bénéficiait d’une fiscalité avantageuse, ce qui explique en partie son succès. La loi du 19 novembre revoit à la baisse les plafonds et les taux d’abattement. Le régime micro, accessible lorsque le montant annuel des revenus ne dépassaient pas 77.700 €, permettait un abattement forfaitaire de 50%. Désormais, le plafond de revenu est réduit à 15.000 € de revenus annuels et l'abattement abaissé à 30%.
Les mesures sont un peu moins sévères pour les meublés de tourisme classés, c'est-à-dire les logements meublés qui ont reçu au moins une étoile par un organisme agréé : le plafond des revenus annuels passe de 188.700 € à 77.000 € et l’abattement de 71% à 50%. Les mêmes règles s’appliquent aux loueurs de chambres d’hôte.
Un diagnostic pour les locations saisonnières ?
Jusqu’alors, la loi permettait aux bailleurs de meublés de tourisme de louer une passoire thermique, ainsi que l’on nomme les bâtiments à forte consommation d’énergie. La loi du 19 novembre oblige désormais le bailleur à faire effectuer un DPE, diagnostic de performance énergétique, qu’il devra remettre à son locataire.
Cet examen, réalisé par un professionnel indépendant, classe dans une échelle de A à G le logement selon sa consommation d'énergie et son impact sur l’environnement. Or, depuis la loi Climat et résilience de 2021, il sera interdit de louer un logement classé G à partir du 1er janvier 2025. Les logements classés F auront la même interdiction à partir de 2028 et ceux qui sont classés E seront logés à la même enseigne à partir de 2034. L’objectif est de laisser dix ans aux propriétaires pour effectuer des travaux de rénovation énergétique afin d’atteindre la classe D, première considérée comme acceptable en termes d’impact sur le climat.
Des quotas de locations saisonnières dans les communes ?
Afin de réguler les meublés de tourisme et d’en atténuer les conséquences négatives sur les communes, la loi du 19 novembre donne aux municipalités quelques réglementations qui permettront de favoriser les baux à long terme. Le texte autorise notamment les communes à baisser le nombre de jours de location saisonnière dans l’année. De 120 jours, il sera donc possible de réduire cette fenêtre à 90 jours.
En outre, les mairies auront la possibilité de limiter à un quota le nombre de meublés de tourisme présents dans leur commune. Ils pourront également déterminer des zones réservées à la construction de résidences principales où il sera interdit de pratiquer la location saisonnière.
La limitation du nombre de locations saisonnières dans la commune sera facilitée par une autre mesure de la loi qui oblige les bailleurs à obtenir en mairie un numéro d’enregistrement de leur meublé de tourisme. Pour cette démarche, ils devront fournir un justificatif de domicile là où une attestation sur l’honneur était demandée auparavant.
Vers la fin d’un eldorado Airbnb ?
La loi du 19 novembre, également appelée “loi Le Meur” (voire “loi anti-Airbnb” chez ses détracteurs) a pour objectif de relancer les baux de longue durée dans le marché locatif, qui observait une pénurie de logements disponibles destinés à une résidence principale.
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