Les obligations de mise aux normes électriques pour les logements en location

Parmi les obligations imposées aux bailleurs de logements, l’installation électrique fait l’objet d’une attention particulière. Le locataire doit trouver à sa disposition un système d’électricité qui permet un éclairage suffisant de toutes les pièces du logement et le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne.

Toutefois, pour son caractère dangereux, l'électricité est une énergie à manipuler avec la plus grande prudence. C’est pourquoi la loi SRU, Solidarité et Renouvellement Urbain, rappelle que les installations électriques (au même titre que les équipements du gaz, du chauffage et de la production d’eau chaude) doivent être “conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement.”

Quels sont les critères de sécurité à respecter en matière d’électricité ?

Lorsqu’il met son logement en location, le propriétaire doit s’assurer du bon fonctionnement de l’installation électrique et surtout de la sécurité des occupants. Plusieurs obligations sont mises en place afin d’éviter notamment les accidents domestiques.

Lorsque l’installation électrique du logement date de plus de quinze ans, il est obligatoire de faire effectuer un diagnostic. Cet état de l'installation intérieure d'électricité figurera dans le DDT, dossier de diagnostic technique, et sera remis au locataire en annexe du bail le jour de son entrée dans le logement.

La norme NFC 15-100, c’est quoi ?

Outre le diagnostic technique, le bailleur doit également s’assurer que le logement répond bien à la norme NFC 15-100 (ou C15-100) qui définit le nombre de prises de terre dont chaque pièce du logement doit être équipée.

Cette norme précise que si la pièce principale de séjour (ou le salon) est d’une surface inférieure à 28 m², il est nécessaire d’y installer au moins cinq prises électriques de terre. Au-delà de 28 m², deux prises supplémentaires doivent être installées. La pièce doit également être dotée d’une prise spécifique aux réseaux de communication (téléphone, informatique, etc.).

Pour la cuisine, ou le coin cuisine, si la surface est inférieure à quatre mètres carrés, trois prises de terre au moins doivent être installées. Lorsque la surface est plus grande, quatre prises sont obligatoires et doivent être réparties au-dessus du plan de travail. Il est possible d’en ajouter une près de la hotte aspirante, mais elle doit se trouver à au moins 1,80 m du sol.

Dans la chambre, trois prises de terre au moins doivent être installées. Une prise supplémentaire sera présente à côté de l’interrupteur principal d’éclairage. Enfin, la chambre doit également être équipée d’une prise dédiée aux réseaux de communication, à côté d’une des prises électriques.

L’installation électrique de la salle de bains nécessite une grande vigilance pour sa proximité avec l’eau. La norme NFC 15-100 exige deux zones de protection où sont installés des éléments spécifiques identifiés comme IPX4 ou IPX7. Le volume des deux zones sont l’objet d’un calcul complexe réalisé par un professionnel. Hors de ces deux zones, il est possible d’ajouter une ou deux prises de terre, l’une devant être à côté de l’interrupteur principal.

Si les toilettes se trouvent en dehors de la salle de bain, une prise de terre est à installer à l’intérieur de la pièce à côté de l’interrupteur de la lumière.

Dans les couloirs et les espaces de passage, il est nécessaire d’installer au moins une prise de terre lorsque la surface dépasse les quatre mètres carrés.

Les interrupteurs de lumières doivent être installés sur les murs à 90 cm du sol au minimum et jusqu’à 1,30m. Les normes actuelles interdisent l’installation des prises à fixation à griffes. Les fusibles ne sont plus utilisés, remplacés par les disjoncteurs individuels. Enfin, de nombreuses régions de France exigent l’installation d’un parafoudre sur les maisons et les immeubles de logement. 

La norme NFC 15-100 exige enfin que tous les habitats disposent d’un ETEL, espace technique électrique du logement. Il s’agit de l’emplacement où sont regroupés tous les disjoncteurs et le coupe-circuit central. La taille de l’ETEL (largeur et épaisseur) est réglementée. En outre, il doit se trouver éloigné des canalisations d’eau et d’air.

Pour s’assurer que le logement est aux normes, le bailleur se doit d’obtenir auprès du CONSUEL, comité national pour la sécurité des usagers de l’électricité, une attestation de conformité.

Quelles sanctions si les normes ne sont pas respectées ?

Si les exigences de la norme NFC 15-100 ne sont pas respectées dans le logement, la responsabilité du bailleur sera engagée en cas d’accident du locataire. Un logement qui ne respecte pas la norme NFC 15-100 est considéré comme insalubre.

La sécurité et la santé du locataire doivent rester les priorités du propriétaire, lequel doit impérativement procéder aux travaux d’amélioration du logement mis en location, et notamment la mise aux normes de son installation électrique.