La moindre erreur présente dans un contrat de location peut rendre celui-ci caduc et faire perdre tous les bénéfices de la location. Il est donc important de bien connaître ce qui est obligatoire (et ce qui est interdit) dans un bail.
La rédaction d’un contrat de location ne doit pas être prise à la légère. De multiples mentions y sont obligatoires et certaines clauses sont purement et simplement interdites. Le risque est donc grand de rendre ce contrat caduc, ce qui peut entraîner quelques complications financières et juridiques.
Les informations obligatoires sur le contrat de location
Le contrat de location, également appelé bail, fait l’objet d’un modèle depuis la loi ELAN de 2018. Il existe désormais un modèle de contrat de location pour un logement nu et un modèle de bail pour un logement meublé. De nombreux éléments doivent obligatoirement figurer dans le document. Un seul oubli peut rendre le contrat caduc :
● le nom et l’adresse postale du propriétaire (ou du gestionnaire le cas échéant) ;
● le(s) nom(s) du (ou des) locataire(s) ;
● la durée du bail ;
● la date de prise d’effet ;
● le montant du loyer ;
● le montant des charges (provision ou forfait) ;
● le montant du dépôt de garantie.
Des précisions sont demandées sur le logement. La moindre erreur ou omission peut permettre au locataire de demander par exemple une réduction du montant du loyer.
● le type de logement (maison ou appartement) ;
● le nombre de pièces ;
● la surface habitable ;
● la destination du logement (usage d'habitation, usage professionnel, usage mixte, etc.) ;
● la description des équipements privatifs et communs ;
● les travaux effectués depuis le départ du précédent locataire (nature des travaux et coût).
Si la location du logement est assurée par une agence ou un professionnel, le contrat mentionnera les règles relatives aux frais d’agence et les montants imputables au locataire.
Depuis juillet 2023, la clause résolutoire est obligatoire dans tout contrat de location. Cette clause permet au propriétaire de résilier le bail en cas d’impayés du locataire.
Quelles sont les clauses interdites dans un contrat de location ?
Le propriétaire bailleur et le locataire sont libres d’ajouter des clauses dans le bail. Il faut toutefois que ces clauses ne soient pas interdites. Les clauses de ce type les plus courantes sont :
● le paiement du loyer par prélèvement automatique : seul le virement, le paiement par chèque ou en liquide sont autorisés ;
● le paiement des frais d’envoi de la quittance de loyer : la quittance ne doit rien coûter au locataire ;
● l’interdiction d’héberger des personnes : le locataire est libre d'accueillir et d'héberger qui bon lui semble pour une durée indéterminée (tant que cet hébergement ne fait pas l’objet d’une sous-location) ;
● l’interdiction d’avoir un chien ou un chat (les autres animaux font l’objet d’une législation plus précise, à consulter le cas échéant).
Quels sont les documents à remettre avec le contrat de location ?
En annexe au contrat de location, le bailleur doit remettre à son locataire plusieurs documents obligatoires :
● Le dossier de diagnostics techniques, lequel comprend le DPE, diagnostic de performance énergétique, ainsi que différents diagnostics en fonction de l’ancienneté du bâtiment, sa localisation et l’état de ses installations ; le CREP (diagnostic plomb), le diagnostic amiante, l’état des installations intérieurs de l’électricité et du gaz, l’état des risques naturels, miniers, technologiques et sismiques, le diagnostic bruit, etc.
● L’état des lieux d’entrée conjointement réalisée par le bailleur et le locataire le jour de la remise des clés ;
● La notice d’information, un document qui récapitule les droits et les devoirs des locataires et des propriétaires. Il revient notamment sur la forme du contrat, les obligations des parties, les procédures de congés et le règlement des litiges.
Selon les cas, le bailleur doit également fournir au locataire une notice relative à l’équipement de télévision et l’accès à internet, un extrait du règlement de copropriété, une grille de vétusté, une copie de la convention ANAH, une autorisation de mise en location provenant de la mairie, etc.
Le locataire quant à lui doit obligatoirement annexer au contrat de location une copie de son contrat d’assurance habitation.
La rédaction d’un contrat de location peut s’avérer complexe. En outre, le document peut devenir inopérant dès lors qu’on y constate une erreur ou un oubli.
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