La loi du 6 juillet 89 encadre strictement les honoraires des intermédiaires à la location de résidence principale. Elle détermine ce qui peut être imputé au locataire, fixe les règles de répartition entre bailleurs et locataires et détermine des plafonds maximum d’honoraires au mètre carré : seul problème, ces plafonds varient selon les régions et sont susceptibles d’évoluer chaque année.
Les honoraires en matière de transaction locative
Les honoraires correspondent à l’ensemble des commissions, rémunérations ou frais versés aux personnes mandatées pour se livrer ou prêter leur concours à l’entremise ou à la négociation d’une mise en location d’un logement. Il peut s’agir des honoraires versés à :
- un agent immobilier,
- un avocat,
- un notaire,
- un expert / huissier de justice chargé de l’établissement de l’état des lieux.
Le partage des honoraires entre bailleur et locataire
L’article 5 de la loi de 89 indique très précisément les types d’honoraires qui peuvent être imputés au locataire. Il s’agit des honoraires se rapportant à
- l’organisation des visites, la constitution du dossier et la rédaction du bail d’une part ;
- l’établissement de l’état des lieux d’autre part.
Dans chaque cas, le montant TTC des honoraires payés par le locataire ne peut ni dépasser celui payé par le bailleur, ni dépasser un plafond fixé par la loi et révisé chaque année.
Les honoraires qui ne rentrent pas dans une des catégories énoncées ci-dessus restent à la charge exclusive du bailleur.
Les honoraires de location: une mention obligatoire du contrat de bail
Dès que le contrat de bail « est conclu avec le concours d’une personne mandatée et rémunérée à cette fin », celui-ci doit impérativement contenir les trois premiers paragraphes de l’article 5 de la loi de 89 ainsi que le montant du plafond des honoraires. A défaut, le contrat sera nul.
Différence géographique, indexation: comment connaître le montant du plafond des honoraires ?
Honoraires dus à l'état des lieux à l'entrée: un plafonnement unique
Les honoraires des personnes mandatées pour réaliser l’état des lieux ne varient pas en fonction de la zone géographique. Il est fixé à 3€ par mètre carré de surface habitable pour 2015 et révisable le 1er janvier de chaque année.
Honoraires de visite, de constitution de dossier et de rédaction du bail: des plafonds différents selon les zones
C’est le décret du 1er août 2014 qui a fixé les règles en matière de montant maximum d’honoraires imputable au locataire pour la visite, la constitution du dossier et la rédaction du bail. Ce montant varie selon la zone où se situe le bien :
- Zone très tendue : 12€/m2
- Zone tendue : 10€/m2
- Zone non-tendue : 8€/m2
Ces montants sont révisables au 1er janvier de chaque année.
Très tendue, tendue ou non-tendue : quelle est votre zone de plafonnement ?
Comment le bailleur ou l’agent immobilier peut-il connaître la zone de plafonnement de loyer qui le concerne et les plafonds correspondants ?
- Première solution : se référer à la liste de communes annexée au décret du 10 mai 2013 qui définit les zones tendues. Problème : cette annexe, basée sur le numéro de département et la commune n’est pas suffisamment précise et peut induire en erreur. Par ailleurs, cette annexe ne distingue pas les zones tendues des zones très tendues.
- Deuxième solution : vous pouvez utiliser le nouvel outil de vérification automatique LeBonBail : en indiquant votre code postal complet et le nom de votre commune, vous connaîtrez votre zone et le montant du plafonnement, mais également :
- si vous êtes concernés par le contrôle des loyers ;
- si votre bien se situe dans une zone couverte par un plan de prévention des risques technologiques ou des risques naturels prévisibles nécessitant une annexe spéciale pour votre contrat de bail.
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