Location meublée ou non meublée : quel choix en 2024 ?

La location d’un logement, qu’elle soit meublée ou non, présente des avantages et des inconvénients. Il est important de connaître les spécificités de chacune des formules pour faire le meilleur choix.

Location nue ou location meublée, quelle différence ?

En règle générale, il est considéré qu’un logement meublé est loué pour une courte durée, contrairement à la location nue où l’on s'installe pour du long terme. La durée du bail est donc adaptée au type de location :

●      Le bail d’une location nue est de trois ans reconductibles ;

●      Le bail d’une location meublée est d’un an reconductible ;

●      Dans le cas d’un bail mobilité, la durée ne peut dépasser dix mois et il n’est pas reconductible.

Le montant du dépôt de garantie diffère également si l’on est en location meublée ou non meublée. La somme représente l’équivalent d’un mois de loyer hors charges dans le cas d’une location nue et deux mois pour une location meublée (le dépôt de garantie n’existe pas dans le bail mobilité). Le risque de dégradation est plus important lorsqu’un logement est meublé, mais également lorsque le turn-over des locataires est important.

Que la location soit meublée ou non, le logement doit respecter les règles de décence définies par la loi ALUR (Surface minimale, équipements, performance énergétique, santé, sécurité et absence d’animaux nuisibles). Pour un meublé, une liste des meubles et équipements indispensables est ajoutée.

Les charges locatives font l’objet d’une provision dans le cadre d’un bail de trois ans (location nue) et sont donc soumises à une régularisation annuelle. Dans les baux d’un an (location meublée), les charges prennent la forme d’un forfait dont l'augmentation est calculée sur l’indice de référence des loyers.

La durée du préavis du locataire, lorsqu’il souhaite quitter le logement, est différente. Elle est d’un mois pour un meublé et de trois mois pour une location nue. Toutefois, dans ce dernier cas, le délai peut être ramené un mois si le logement se trouve en zone tendue ou si le locataire peut justifier de circonstances exceptionnelles.

Si le congé est donné par le propriétaire (dans le cas d’une vente, d’une reprise ou d’un motif légitime et sérieux), il doit être transmis au locataire six mois avant l’échéance du bail pour une location nue et trois mois pour un meublé.

Quelle est la fiscalité la plus avantageuse ?

La différence entre location nue et location meublée se fait également au niveau fiscal. Si les revenus locatifs sont soumis à l'impôt sur le revenu, l’administration française considère la location de logements meublée comme une activité commerciale.

Les revenus locatifs d’une location meublée sont donc perçus comme les BIC, bénéfices industriels et commerciaux. Le propriétaire adopte le statut de LMNP, loueur de meublé non professionnel, si ces revenus locatifs annuels ne dépassent pas 23.000 € ou s’ils ne sont pas supérieurs à la moitié de l’ensemble des revenus du foyer.

Lorsqu’il déclare ses revenus locatifs, le propriétaire a le choix entre le régime réel et le régime micro-BIC. Le régime réel consiste à déclarer l’ensemble des charges inhérentes à la location (entretien, travaux, assurances, intérêts bancaires…) et d’obtenir ainsi une réduction sur le montant réel déclaré. Il est également possible de déclarer les amortissements.

Si le montant des revenus ne dépasse pas 77.700 €, le propriétaire peut opter pour le régime micro-BIC. Celui-ci ne nécessite que de déclarer les sommes perçues. Un abattement forfaitaire de 50% est appliqué par l’administration fiscale. Il faut bien entendu vérifier si cet abattement est favorable par rapport aux dépenses réelles.

Pour une location nue, les revenus locatifs sont considérés comme des revenus fonciers. Ils peuvent être déclarés en régime réel, ce qui permet de déduire les dépenses. Mais contrairement aux meublés, il n’est pas possible de procéder à des amortissements pour un logement loué non meublé.

Un régime micro-foncier est accessible pour les déclarants dont les revenus en location nue ne dépassent pas 15.000 € par an. L'abattement forfaitaire qui est appliqué est de 30%.

Faut-il choisir location nue ou location meublée en 2024 ?

Sur le plan fiscal, la location en meublé s’avère manifestement plus intéressante. Il faut toutefois tenir compte du fait que le propriétaire devra également payer la CFE, cotisation foncière des entreprises.

Outre l’avantage fiscal, le logement meublé semble plus intéressant sur le plan du loyer, puisque son montant est généralement plus élevé que celui d’une location nue (une différence qui peut aller jusqu’à 30% dans des conditions équivalentes).

Pour évaluer la rentabilité de son logement et choisir entre location nue et meublée, le propriétaire doit également tenir compte du coût d'entretien du logement, forcément plus onéreux dans le cas d’un meublé : Il faut acheter les meubles, mais aussi les réparer ou les renouveler lorsqu’ils sont abîmés.

La location nue est réputée plus tranquille puisque le bail est plus long et que les résidents le renouvellent fréquemment. Le logement meublé nécessite une disponibilité plus importante puisque le bail est plus court.