Bail de location vide versus bail de location meublée : comparaison des problématiques juridiques, fiscales et financières auxquelles le bailleur est confronté au moment de mettre son bien en location.
Location meublée versus location vide: le match
Le contrat de bail en meublé et en vide
ll faut avant tout savoir qu’un bien est considéré comme meublé s’il contient le mobilier minimum pour vivre décemment c’est à dire:
- Literie avec couette ou couverture ;
- Dispositif d'occultation des fenêtres dans les chambre à coucher ;
- Cuisine équipée (Four ou four à micro-ondes ; plaques de cuisson ;
- Réfrigérateur et/ou congélateur). Vaisselle nécessaire à la prise des repas ;
- Table et sièges ;
- Etagères de rangement ;
- Luminaires ;
La loi de 89 distingue la réglementation sur le bail de location vide et la réglementation sur le bail de location meublée (tout comme d’ailleurs le décret du 29 mai 2015 qui distingue le bail type non meublé et le bail type meublé).
Synthèse des principales différences entre le bail type vide et le bail type meublée :
| Location meublée | Location vide | |
| Durée de bail |
|
|
| Préavis donné par le locataire | 1 mois | |
| Congé donné par le bailleur | 3 mois | 6 mois |
| Le dépôts de garantie | Plafonnée à 2 mois de loyer, hors charges. | Plafonné à 1 mois de loyer, hors charges. |
Louer vide ou meublé : Quel est le plus rentable ?
Une fiscalité plus souple pour les bien meublés
Tout bailleur qui loue en meublé est déclaré dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). Très souvent, le bailleur se déclare « Loueur en Meublé Non Professionnel » (LMNP) et est soumis à deux régimes fiscaux :
- Le régime réel, appliqué lorsque les revenus locatifs sont supérieurs à 32 600 euros par an. Les amortissements mobiliers et immobiliers peuvent être déduits des recettes bénéficiaires sans limitation de durée. Il autorise également la déduction des charges réelles.
- Le micro-BIC, qui vous est soumis lorsque les revenus locatifs n'excèdent pas 32 600 € par an. Il y un abattement forfaitaire de 50 % sur vos recettes locatives.
De meilleurs loyers pour les meublés
Cela paraît peut être logique mais les meublées se louent plus cher que les locations vides. A qualité, surface, emplacement équivalent, un bien meublé se loue jusqu’à 40% plus cher !
Avec un loyer plus cher, le rendement locatif brut (loyer annuel divisé par le prix d'achat) est donc supérieur. Cependant, pensez à calculer la rentabilité nette pour évaluer exactement les performances de l'un et l'autre type d'investissement. Vous l’obtenez en déduisant la taxe foncière et les charges de votre gestion locative (assurance, copropriété etc.) des revenus locatifs.
Le calcul est le suivant :
Taux de rentabilité nette = 100 x (loyer mensuel x 12)
- Taxe foncière
- Charges non récupérables
- Frais de gestion
___________________________
Prix d’acquisition du bien
Taux de rentabilité nette = 100 x (loyer mensuel x 12)
- Taxe foncière
- Charges non récupérables
- Frais de gestion
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Prix d’acquisition du bien
La location vide moins sujette à la vacance
Avec des durées de bail et des préavis plus long, la rotation des locataires est logiquement plus lente dans les locations de bien vide. Le contrat de bail en location meublée dure en effet minimum 1 an (9 mois pour étudiants) contre minimum 3 ans pour le contrat de résidence vide. Il y aura donc pour un meublé, plus de changement de locataire, d’entrée en bail, de frais d’agence...
En location vide vous aurez donc moins de frais d’entretien (réparation, changement mobilier), d’honoraires et percevrez les loyers avec plus de régularité ce qui augmente la rentabilité de votre investissement.
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