La loi Pinel est l’un des dispositifs fiscaux les plus connus des investisseurs. Celui-ci évolue dans le temps et propose de nouveaux critères pour bénéficier d’une fiscalité avantageuse.
Le dispositif Pinel, créé en 2015 par la ministre éponyme du gouvernement Valls, devait prendre fin au bout de cinq ans. Neuf années plus tard, de reconductions en reconductions, la loi Pinel fait toujours partie du panel des possibilités d’investissement dans l’immobilier avec avantages fiscaux.
De Pinel à Pinel+
Le principe de la loi Pinel est d’investir dans des logements neufs ou en construction afin de les louer en résidence principale non meublée avec des baux de six à douze ans et un montant de loyer plafonné. Ce dispositif permet en outre de bénéficier de réductions d'impôts.
Toujours en vigueur, elle devrait prendre fin au 31 décembre 2024. Sa formule actuelle est déjà, fiscalement, moins intéressante qu’à ses débuts. Toutefois, les pouvoirs publics ont créé un dispositif Pinel+ qui permet de retrouver des conditions intéressantes. Le logement doit être situé dans un quartier défini comme prioritaire et respecter un bon niveau de performance énergétique.
Le dispositif Pinel en voie d’extinction
Le dispositif Pinel d'investissement locatif, introduit en 2015, a été conçu pour inciter les investisseurs à acquérir des logements neufs ou en voie d’achèvement, et de les louer sur des baux de longue durée avec un montant de loyer plafonné. Ce type d’investissement est ouvert aux particuliers et aux SCPI, société civile de placement immobilier.
Le logement doit être situé dans un bâtiment collectif et dans une zone d'habitation réputée tendue, où l’offre est inférieure à la demande. Le niveau de performance énergétique, défini par le DPE, doit être optimisé. Les résidences individuelles, même lorsqu’elles font partie d’une copropriété, ne sont pas éligibles.
Le logement Pinel est réservé à des locataires qui déclarent des revenus peu élevés. Il doit être loué nu (non meublé) et le locataire ne doit pas faire partie du foyer fiscal du propriétaire. La durée initiale de location doit être de six, neuf ou douze ans, chacune des durées proposant un avantage fiscal qui va croissant.
Jusqu’au 31 décembre 2022, les réductions d'impôts étaient de 12% du prix d’achat pour un bail de six ans et de 18% sur neuf ans. Le montant de l’acquisition est plafonné à 300.000€ et à 5.500€ par mètre carré. En 2023, les taux sont passés à 10,5% sur six ans, 15% sur neuf ans et 17,5% sur douze ans. En 2024, ils ont respectivement été baissés à 9%, 12% et 14%.
Pour contourner la baisse de la diminution d'impôt, les investisseurs peuvent se tourner vers le dispositif Pinel+
Le dispositif Pinel + vers plus d’exigence
Si les avantages fiscaux de la loi Pinel n’ont pas été maintenus à leur hauteur initiale, les investisseurs peuvent se reporter sur le dispositif Pinel+. Celui-ci maintient les taux du dispositif initial pour les investissements réalisés dans certaines zones définies avec l’exigence d’un score énergétique optimal.
Les principales conditions d’éligibilité du Pinel+ sont comparables à celles du Pinel classique. Le logement doit se trouver dans un bâtiment collectif en zone tendue. Le loyer est plafonné et l’offre tournée vers les revenus modestes. Les baux sont de six, neuf ou douze ans, avec un avantage fiscal proportionnel à la durée.
Les exigences supplémentaires portent sur la performance énergétique, qui doit être supérieure à la réglementation en vigueur, et sur le quartier choisi, qui doit être classé prioritaire par la municipalité. La liste des quartier prioritaires est disponible sur le site de l'Agence nationale de la cohésion des territoires.
En outre, le logement doit respecter certaines normes en terme de confort et d’usage, notamment sur la surface habitable et sur celle des espaces extérieurs privatifs :
● pour un T1, la surface habitable minimale est de 28 m² et la surface privative extérieure est de 3 m²,
● pour un T2, la surface habitable minimale est de 45 m² et la surface privative extérieure est de 3 m²,
● pour un T3, la surface habitable minimale est de 62 m² et la surface privative extérieure est de 5 m²,
● pour un T4, la surface habitable minimale est de 79 m² et la surface privative extérieure est de 7 m²,
● pour un T5, la surface habitable minimale est de 96 m² et la surface privative extérieure est de 9 m².
Il est à noter, pour les investisseurs, que les logements construits en 2024 devront obligatoirement présenter une classe énergétique de classe A.
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