Lutter contre les passoires énergétiques : Obligations et sanctions pour les bailleurs

Le nombre de passoires énergétiques (ou passoires thermiques) en France est évalué en 2024 à 5,2 millions de logements, ce qui représente 17% du parc immobilier hexagonal. Un chiffre qui peut paraître important, mais qui baisse significativement depuis l'entrée en vigueur de la loi Climat et Résilience du 22 août 2021.

Vous avez dit passoire thermique ?

Le terme de passoire thermique désigne les logements dont la consommation énergétique est supérieure à la norme. Concrètement, cette consommation est définie par le DPE, diagnostic de performance énergétique, qui évalue la consommation d’un bâtiment et lui donne une note entre A et G. Si A est la meilleure note, les logements classés F ou G sont considérés comme des passoires thermiques. 

Ce sont bien entendu les bâtiments les plus anciens qui sont les plus exposés à cette classification, notamment ceux construits avant les années 1970 quand les méthodes d’isolation n’avaient pas de réglementation spécifique. Le DPE sanctionne désormais les logements dont l’isolation thermique est défaillante ou le système de chauffage trop énergivore.

Un logement qualifié de passoire thermique ne signifie pas qu’il est inhabitable. Sa consommation excessive ne constitue pas un risque pour la santé ni la sécurité de ses occupants. Passoire thermique ne signifie donc pas logement insalubre. Toutefois, il constitue un risque pour l’environnement et… pour le compte en banque des occupants, qui risquent de payer d'astronomiques factures en énergie.

Quelles obligations pour les bailleurs ? 

L’une des premières mesures découlant de la loi Climat et Résilience de 2021 est le gel des loyers pour les passoires énergétiques. Depuis août 2022, le bailleur n’a plus la possibilité de réviser le loyer de son locataire si celui-ci réside dans un logement classé F ou G.

Ce sont ensuite des mesures plus dures qui frappent les passoires thermiques, à savoir l’interdiction de mise en location. Depuis le 1er janvier 2024, les logements dont la consommation d’énergie dépasse les 450 kWh/m²/an ne peuvent plus faire l’objet d’un nouveau bail de location. Cette interdiction s’étendra dès le 1er janvier 2025 aux maisons et appartements classés G (qui consomment entre 420 et 450 kWh/m² par an).

En 2028, ce sont les logements classés F (entre 330 et 420 kWh/m² par an) qui ne pourront plus faire l’objet d’une mise en location. En 2034, les logements classés E (entre 250 et 330 kWh/m² par an) seront frappés de la même interdiction.

La volonté des pouvoirs publics n’est pas de priver les gens de logement, mais bien d’engager les propriétaires bailleurs dans la lutte contre les passoires énergétiques, ceci afin de limiter leur impact sur l’environnement. S’ils souhaitent poursuivre la location de leur logement, les propriétaires devront engager des travaux de rénovation énergétique afin d’atteindre la note C au DPE.

Peut-on vendre une passoire thermique ?

Si un propriétaire ne peut pas engager de travaux de rénovation énergétique dans son logement, il lui reste la possibilité de le vendre. Le prix sera forcément dévalué par la mauvaise note que lui a attribué le DPE (obligatoire dans le cas d’une vente), mais il reviendra à l’acquéreur d’entreprendre les travaux nécessaires à la mise en location.

En complément du DPE obligatoire et à ses frais, le propriétaire vendeur doit faire réaliser depuis avril 2024 un audit énergétique. Cet examen, établi par un professionnel certifié RGE, permettra à l’acquéreur d’évaluer précisément quels travaux sont à réaliser et le coût que cela engendrera. L’audit lui fournira également un document sur les aides financières dont il peut bénéficier, un calendrier de réalisation des travaux et une évaluation des économies qui seront réalisées après travaux.

Quels travaux pour une passoire énergétique ?

Les principaux travaux à réaliser pour sortir un logement du statut de passoire thermique concernent l’isolation. Mieux le bâtiment est isolé, moins on constate de déperdition de chaleur et moins le logement consomme de chauffage. Le coût des travaux d’isolation est relativement important, mais l’investissement reste intéressant en regard des économies futures réalisées.

Le système de chauffage est également un élément à appréhender. Le remplacement d’une ancienne chaudière par une pompe à chaleur, une chaudière biomasse ou un système solaire combiné, permettra également de réaliser des économies (et de retrouver un statut acceptable par le DPE).

Un logement qui présente une performance énergétique optimisée (entre A et C au DPE) signifie que les factures d’énergies seront moins élevées. Le bailleur trouvera ainsi plus facilement un locataire, avec un loyer légèrement plus élevé que les logements moins performants en la matière.