Mise en location : quelles erreurs faut-il absolument éviter ?

On dit souvent que les erreurs permettent d’apprendre. C’est indéniable, mais il est toutefois préférable de ne pas apprendre trop souvent. Pour éviter de commettre des erreurs, notamment dans la gestion locative d’un logement, il est bon de connaître les pièges les plus fréquents afin de les esquiver.

Comment éviter les erreurs dans l’évaluation du loyer ?

Il est important de bien définir le montant du loyer. Si celui-ci est trop juste, la rentabilité de l’investissement sera lourdement impactée. Si au contraire le montant est trop élevé, il sera difficile de trouver des locataires et le logement se trouvera souvent en état de vacance locative. 

Il faut donc prendre le temps de bien fixer le juste montant du loyer, en sachant bien que les révisions de loyer sont soumises à une réglementation rigoureuse. En d'autres mots, se tromper sur le prix du loyer est une erreur que l’on paiera sur la durée, car l’augmentation significative ne sera plus possible. 

Pour définir le montant, il faut donc se renseigner sur les logements voisins qui ont les mêmes caractéristiques que celui que l’on met en location : même surface, même nombre de pièces, même quartier. Il faut donc consulter les annonces, rendre visite aux agences immobilières et enfin calculer la rentabilité nette à partir de ce montant et celui de l’achat. 

Le rendement locatif brut est calculé en multipliant les revenus annuels par cent et en divisant par l’achat du bien, ce qui donne le pourcentage du revenu escompté. Pour un calcul plus affiné, il faut tenir compte des charges. On retranche donc le montant des charges annuelles à celui des revenus annuels avant de poursuivre le calcul. Idéalement, un bon rendement locatif démarre à 6%.

Comment éviter de se tromper de locataire ?

Le choix du locataire est crucial pour qui souhaite rentabiliser son investissement locatif. Tomber sur un mauvais payeur n’est pas une fatalité. Le dossier de demande de logement doit être scrupuleusement observé, document par document. Il convient de vérifier l'honnêteté du candidat et vérifier s’il n’a transmis aucun faux. Il faut ensuite évaluer sa solvabilité, notamment estimer ses revenus. Une règle veut que ceux-ci doivent représenter au moins trois fois le montant du loyer demandé. 

Outre le locataire, il faut également se pencher sur la caution. Si le garant est une personne physique, un parent ou un proche, il faut également vérifier ses capacités financières. S’il s’agit d’une entreprise, il faut absolument se renseigner sur son sérieux et sa réputation. 

Attention toutefois aux éléments que l’on demande au candidat locataire. Il est interdit de demander des documents relatifs à la situation bancaire, la situation maritale, la situation judiciaire et la situation médicale, en somme tout ce qui relève de la vie privée. En outre, une seule pièce d’identité doit être demandée, ainsi qu’un seul justificatif de domicile. 

Avant toute demande de justificatifs, il est prudent de bien relire le décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015 qui fixe la liste des pièces à demander. 

Comment éviter les erreurs sur le contrat de location ?

Le contrat de location (ou bail d’habitation) est le document qui définit les règles de la location. On y trouve les éléments concernant les deux parties (locataire et bailleur), ainsi que les droits et les devoirs de chacun d’eux. Celui-ci doit respecter les préconisations du décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 qui donne les éléments d’un contrat-type.

Il est notamment important d’y faire figurer la clause résolutoire qui permet au propriétaire de rompre le contrat en cas d’impayé de loyers ou de charges, mais aussi lorsque le dépôt de garantie n’est pas versé ou que l'attestation d'assurance obligatoire n’a pas été remise. 

Comment éviter de se tromper lors de l’état des lieux ?

Un état des lieux d’entrée mal conduit peut entraîner bien des désagréments le jour de l’état des lieux de sortie. Si l’état d’un équipement a été mal formulé en entrée, ou tout simplement oublié, le propriétaire n’a aucun élément de comparaison pour définir le niveau de dégradation. Les réparations seront donc à sa charge.

L’état des lieux d’entrée doit donc être réalisé de manière rigoureuse et sans faiblesse. Le document, physique ou numérique, doit être parfaitement adapté au logement. Des photos doivent être prises si les mots ne suffisent pas à la description. Enfin, l’état des lieux doit être signé par les deux parties. Par sécurité, la réalisation de l’état des lieux peut être déléguée à un professionnel.

Quelles sont les autres erreurs à éviter dans une mise en location ?  

Le bailleur doit bien entendu se soumettre à toutes ses obligations. Il est notamment tenu de fournir un logement décent à ses locataires et de procéder à des travaux lorsque la nécessité se fait sentir. Il est important en outre d’entretenir de très bonnes relations avec le locataire et de prévenir tout risque de conflit.