Nouvelle réglementation sur les colocations : Ce qu'il faut savoir

La colocation propose de nombreux avantages aux locataires, notamment celle de profiter d’un logement spacieux en partageant le coût du loyer. De plus en plus de propriétaires proposent donc leur logement en colocation. Ils se doivent d’en connaître les règles spécifiques. 

Qu’est-ce qu’une colocation ?

On emploie le terme de colocation lorsqu’un logement est occupé par plusieurs locataires, en l'occurrence renommés colocataires. Chacun d’eux règle une partie du loyer et une partie des charges. Le logement partagé reste leur résidence principale. Le terme de colocation ne s’emploie bien entendu pas dans le cas d’un couple (marié, pacsé ou en concubinage).

Quel bail pour les colocataires ?

Il existe deux types de bail pour une colocation : un bail commun pour l’ensemble des colocataires, ou le bail individuel pour chacun d’eux.

Le bail commun est signé par l’ensemble des colocataires avec le bailleur. La date d’entrée dans le logement et la durée du bail sont donc les mêmes pour l’ensemble des colocataires. Chaque colocataire paie sa part de loyer. Le dépôt de garantie peut être commun ou assumé par un seul des colocataires. Tous les colocataires doivent être présents pour signer l’état des lieux d’entrée.

Le bail individuel est signé par un seul locataire avec le bailleur. La date d’entrée et la durée du bail peuvent donc différer des autres occupants, tout comme le type de bail. Pour un meublé par exemple, un colocataire peut avoir un bail classique d’un an renouvelable et un autre un bail mobilité de dix mois non reconductible. Le colocataire règle son propre loyer, ses propres charges et son propre dépôt de garantie, comme s’il était le seul locataire.

Quel logement pour une colocation ?

Dans le cas d’un bail commun à tous les locataires, le logement doit respecter une surface habitable minimale. La pièce principale du logement doit avoir une surface d’au moins 16 m² pour deux occupants, puis 9 m² pour chaque locataire supplémentaire. La hauteur de plafond doit être d’au moins 2,20 mètres. A partir de huit colocataires, la surface habitable restera à 78 m² minimum.

La surface habitable est un critère de décence du logement. S’il n’est pas respecté, les colocataires peuvent se voir refuser les aides au logement. Dans certains cas, le RSD, règlement sanitaire départemental, impose des contraintes supplémentaires. Le bailleur doit se renseigner auprès de la mairie.

Les règles diffèrent quelque peu lorsque les colocataires signent un bail individuel. La surface habitable de 9 m² et la hauteur de plafond de 2,20 m concernent leur espace privatif et non pas les pièces partagées. Bien entendu, le colocataire doit disposer de toutes les facilités qui entrent dans les critères de décence, notamment l’accès à la cuisine, à la salle de bain et aux toilettes. 

Quel cautionnement pour une colocation ?

Pour se couvrir des risques d’impayés, le bailleur exige une caution aux colocataires. Un garant s’engage à régler les impayés à travers un acte de cautionnement où sont précisés la durée de l’engagement et le montant garanti.

Dans le cas d’un bail commun, chaque colocataire peut présenter son garant, mais l’ensemble des colocataires peut avoir un garant unique qui s’engage à régler les éventuels impayés. L’acte de cautionnement devra toutefois désigner un des colocataires. Le départ de celui-ci mettra un terme à l’engagement du garant. 

Comment procéder en cas d’impayés ?

Il est recommandé au bailleur d’inscrire une clause de solidarité dans le contrat de location commun. Cette clause engage l’ensemble des colocataires, ainsi que les garants, à régler les éventuels impayés d’un des colocataires.

La clause de solidarité permet également au propriétaire de percevoir la part de loyer du colocataire qui quitte le logement avant échéance. La somme reste en effet due pendant six mois ou jusqu’à ce que le colocataire partant soit remplacé par un arrivant.

Comment les colocataires assurent-ils leur location ?

Tous les locataires ont pour obligation de souscrire une assurance habitation lorsqu’ils s'installent dans un logement en location. Une attestation d’assurance doit être transmise chaque année au bailleur. L’assurance permet au locataire d’être couvert au minimum en cas d’incendie, d’explosion ou de dégât des eaux.

La colocation n’échappe pas à la règle. S’ils ont signé un bail commun, les colocataires peuvent s’assurer collectivement ou individuellement.

Dans certains cas, les parties peuvent convenir que le propriétaire souscrive lui-même l’assurance habitation du locataire. Le contrat de location indiquera que le bailleur se fera rembourser par le locataire en percevant un douzième du montant de l’assurance à chaque loyer. Cette pratique peut également avoir cours dans une colocation.