Peut-on augmenter le loyer à la suite de travaux dans le logement ?

La révision des loyers, si elle fait bien l’objet d’une clause sur le contrat de location, permet chaque année au propriétaire d’augmenter le montant du loyer, à condition de respecter l’IRL, indice de référence des loyers. Toutefois, si des travaux ont été réalisés durant le bail, et qu’ils ont apporté de la valeur au logement, la loi autorise, à titre exceptionnel, une augmentation du loyer au terme des travaux.

Quels travaux justifient l’augmentation du loyer en cours de bail ?

La loi autorise une augmentation du loyer lorsque des travaux d’amélioration ont été effectués à la charge du propriétaire dans le logement. Il n’existe pas de liste spécifique sur la nature de ces travaux, mais ceux-ci doivent avoir contribué à augmenter significativement la valeur du bien.  

Il peut s’agir du remplacement ou de l’installation d’un équipement de qualité supérieure à l’existant, en termes de confort mais aussi en termes de consommation d’énergie, par exemple un système de chauffage ou une chaudière répondant aux normes les plus récentes. La sécurisation du logement contribue également à son confort et l’installation d’un digicode, par exemple, valorise une habitation et justifie donc une augmentation. Par ailleurs, si un ascenseur est installé dans l’immeuble, le propriétaire peut également envisager une majoration exceptionnelle du loyer.

Les textes de loi ne donnent pas vraiment de barème ni de plafond pour la majoration du loyer à appliquer à la suite de travaux dans le logement. Le niveau d’augmentation doit être convenu en amont entre le propriétaire et le locataire, soit dans une clause déjà présente dans le contrat de location, soit en y ajoutant un avenant spécifique.

Comment engager des travaux dans le logement ?

S’il souhaite procéder à des travaux dans un logement occupé par un locataire, le propriétaire doit avant tout en informer l’occupant en lui faisant parvenir une notification par courrier recommandé avec accusé de réception. La notification peut également être remise en main propre, contre reçu daté et signé, ou encore par voie de commissaire de justice, qui reste la solution la plus coûteuse. 

La notification précise la nature des travaux et les améliorations qu’ils sont censés apporter, en termes de confort et de performance énergétique. Elle doit en outre indiquer la date de début des travaux, leur durée prévue et les éléments relatifs à l’accès des intervenants dans le logement.

Le locataire, en principe, ne peut s’opposer à la réalisation de travaux dans son logement. Il peut toutefois interdire l’accès à son domicile les week-ends et les jours fériés. En outre, si les travaux durent plus de vingt-et-un jours (trois semaines), le propriétaire bailleur doit dédommager le locataire avec une baisse significative du loyer pendant cette période. 

Un calcul spécifique est préconisé pour calculer cette diminution provisoire du loyer, où l’on tient compte de l’espace occupé par les travaux et leur durée dans le temps. Le montant du loyer en cours est multiplié par la surface occupée, puis divisé par la surface totale du loyer. Le résultat est ensuite multiplié par le nombre de jours de travaux dans le mois, divisé par le total de jours dans le mois.

Par exemple, pour un loyer de 500 €, un logement de 40m², et une surface de travaux de 15 m² occupée pendant 25 jours, le calcul de la minoration serait le suivant : 

500 x (15/40) x (25/31) =  151,21 €

Le montant du loyer serait donc, pour le mois suivant, de 500 - 151,21 soit 348,79 €.

Le locataire peut-il s’opposer à l’augmentation du loyer ?

S’il considère les travaux comme abusifs, le locataire peut marquer son opposition dès la réception de la notification. Il cherchera à trouver une solution amiable, en ayant recours à un conciliateur si besoin. Il pourra également porter l’affaire devant les tribunaux auprès du juge des contentieux de la protection.

Mais si le locataire ne peut s’opposer aux travaux, peut-il s’opposer à l’augmentation du loyer ? C’est ici qu’il n’existe pas vraiment de texte précis. Toutefois, s’il estime que l'augmentation est abusive, il peut le faire savoir par courrier recommandé puis en s’adressant à la CDC, commission départementale de conciliation, qui proposera une solution amiable. Le recours au tribunal peut également être envisagé. 

Dans tous les cas, il est recommandé au propriétaire de négocier l'augmentation du loyer avant la mise en œuvre des travaux afin d’entretenir de bonnes relations avec le locataire. Il convient de définir ce qui semble être une augmentation raisonnable et de la prévoir en amont.