Lorsqu’il souhaite réaliser des travaux dans un logement qu’il loue, dans quelles circonstances le propriétaire est-il autorisé à demander au locataire de quitter les lieux ?
La réalisation de travaux est nécessaire pour maintenir un logement en bon état et certains peuvent être si importants qu’ils nécessitent que le lieu ne soit pas occupé. L’idéal est de demander au locataire de quitter l’appartement ou la maison, mais cette procédure doit se faire en respectant des règles très précises.
Comment donner congé à son locataire ?
La loi autorise le propriétaire bailleur à donner congé à son locataire, mais cette demande ne peut avoir lieu qu’au terme du bail, en refusant de reconduire celui-ci. Il est impossible de demander au locataire de quitter le logement en cours de bail. En outre, le congé ne peut être donné que sous trois motifs :
- La vente du logement ;
- La reprise du logement (pour y loger soi-même ou un membre de sa famille) ;
- Le motif légitime et sérieux.
Le dernier motif cité n’a pas comme qualité principale d’être précis. Il suggère notamment le fait que le congé est possible dès lors que le locataire ne répond pas à ses obligations (paiement du loyer, jouissance paisible du logement, etc.). Toutefois, la réalisation de travaux peut entrer dans ce cadre.
Dans tous les cas, le propriétaire bailleur doit avertir le locataire de son congé six mois avant l’échéance du bail. Ce congé doit être exprimé par un courrier recommandé avec accusé de réception. Il est également possible de remettre le courrier en mains propres, contre un reçu daté et signé. Il peut en outre être transmis par l'intermédiaire d’un commissaire de justice.
Quels sont les travaux qui justifient le congé donné au locataire ?
Tous les travaux réalisés dans un logement ne nécessitent pas forcément que celui-ci soit inoccupé. Il est fréquent que des travaux soient réalisés en présence du locataire. S’ils durent plus de vingt-et-un jours, le propriétaire est tenu de baisser le montant du loyer, en tenant compte du nombre de jours de travaux dans le mois et de la surface occupée par le chantier.
D’autres travaux, de plus grande ampleur, ne peuvent être réalisés sans risques pour l’occupant. Dans ce cas, le propriétaire est tenu de justifier cette situation. En premier lieu, la justification des travaux doit être étayée. Il peut s’agir de travaux de rénovation rendus nécessaires par la réglementation, notamment pour respecter les règles de décence du logement ou pour faire en sorte que le DPE, diagnostic de performance énergétique, lui donne une classe qui le rende louable à l’avenir. Cela comprend par exemple les travaux d’isolation ou d’électricité.
Toutefois, les travaux qui n’ont d’autre justification que de donner de la valeur au logement, et permettre ainsi une meilleure rentabilité future, font partie des motifs légitimes et sérieux. L’abattement des murs et des cloisons dans le but de réagencer les pièces entrent dans ce cadre, notamment si elles répondent à une tendance du marché.
Le locataire peut-il contester un congé pour travaux ?
Bien entendu, la justification peut sembler subjective et le locataire peut contester l'intérêt des travaux. Cette contestation peut mener jusqu’au tribunal. Dans ce cas, le propriétaire est tenu de se justifier en fournissant des documents, par exemple les plans établis avec un architecte, la déclaration des travaux, le permis de construire, les diverses autorisations obtenues (notamment par le syndic de copropriété).
Les copies de ces documents peuvent être transmises au locataire en annexe de la lettre de congé, mais aussi plus tard, lorsque le locataire en fait la demande. Si nécessaire, ces documents doivent également être remis au juge ou au conciliateur.
Le juge s’appuiera sur ces informations pour évaluer la nécessité des travaux mais également celle de libérer ou non le logement. Il statuera sur le fait que les travaux concernés entrent ou non dans le cadre du motif légitime et sérieux. S’il annule le congé, il pourra en outre accorder au locataire des dommages et intérêts.
Bien entendu, il existe des alternatives à cette situation. Le propriétaire peut par exemple proposer une solution de relogement le temps de la réalisation des travaux, avec d'éventuelles compensations financières. Les deux parties peuvent également convenir d’un nouveau bail de location faisant suite au congé, au terme des travaux.
Le cas du congé pour travaux est donc assez complexe et il est recommandé, dans le cas d’un tel projet, de consulter un avocat spécialisé dans le droit du logement.
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