Que faire du logement que l’on loue à un étudiant quand celui ne l’occupe plus ? Est-il légal de le transformer en location saisonnière lorsqu’il est vacant ? Quels sont les aspects importants à appréhender ?
La question se pose chez la plupart des bailleurs qui louent un logement meublé à un étudiant. Celui-ci, d’une manière générale, n’a besoin d’un appartement que de septembre à juin, soit entre neuf et dix mois selon les situations. C’est pourquoi les baux de location étudiants ne couvrent pas toute l’année civile, et ne s'étendent que sur l’année scolaire.
Rappels sur le bail étudiant
La location étudiant est un bail spécifique. Il est d’une durée de neuf mois et est non reconductible. Attention : cela ne concerne que les appartements meublés. Le propriétaire récupère l’appartement en fin d’année scolaire sans avoir à donner congé au locataire étudiant, et sans avoir à justifier cette récupération.
De son côté, l’étudiant locataire sait qu’il doit libérer l’appartement au bout des neuf mois sans même avoir besoin d’envoyer un courrier au propriétaire (il doit par contre respecter un préavis d’un mois s’il souhaite partir en cours de bail). Les deux parties peuvent également se mettre d’accord pour un nouveau bail l’année scolaire suivante (mais rien n’oblige le propriétaire à accepter).
Changement d’usage du logement
Quand l’étudiant quitte le meublé, celui-ci est inoccupé durant les trois mois de l’été, ce qui peut représenter un manque à gagner pour le bailleur. Celui-ci pourrait très bien profiter de cette période intermédiaire pour louer l’appartement meublé à la semaine, sur le mode saisonnier. Une affaire qui peut s’avérer fructueuse. Oui, mais est-ce légal ?
Le point où la question se pose est l’utilisation du logement. L’appartement est en effet considéré comme une résidence principale durant les neuf mois qu’il est loué à l’étudiant. Pour le transformer en location saisonnière, le bailleur est contraint de demander un changement d’usage du logement, puisque celui-ci n’est plus une résidence principale.
Cette demande doit être adressée à la mairie de la commune où se trouve le logement, en précisant bien qu’il ne s’agit pas d’un changement définitif : dès la rentrée, le logement reprend sa fonction de location étudiante et redevient une résidence principale. La demande est généralement acceptée par les mairies, mais certaines grandes villes comme Paris se montrent très vigilantes en matière de location saisonnière. Il faut également vérifier, dans le cas d’une copropriété, que rien ne s’oppose à ce changement provisoire dans le règlement de copropriété.
Electricité, internet et autres aspects pratiques
Une fois réglée la déclaration du changement d’usage, il faut songer aux aspects pratiques. Quid des abonnements d'électricité et internet ? Quid des assurances ? Si l’étudiant, qui loue le meublé pour neuf mois, est capable de contracter lui-même les ouvertures et fermetures de ligne, cela devient beaucoup plus compliqué pour le saisonnier qui ne vient que pour une très courte période. On ne peut pas le priver d’électricité (c’est interdit) ni le couper d’internet (pas illégal certes, mais fort peu pratique pour le locataire).
Pour internet, la meilleure solution serait pour le propriétaire de prendre un abonnement à son nom pour toute l’année, et d’en répercuter son coût dans la location, tant pour l’étudiant que le locataire saisonnier. Pour l’électricité, il est d’usage de laisser l’étudiant gérer son abonnement (qui sert encore souvent de justificatif de domicile). Le propriétaire prend ensuite un abonnement à son nom pour les deux ou trois mois de location saisonnière. A lui de voir avec le locataire comment récupérer le coût de l'électricité en cas de consommation abusive.
Enfin, pour ce qui concerne l’assurance, celle de l’étudiant prend en charge les dégâts occasionnés pendant qu’il occupe le logement. Mais pour les saisonniers, l’assurance n’est pas obligatoire. Généralement, les propriétaires demandent un dépôt de garantie assez élevé pour pallier tout risque de dégâts.
Ultime question : peut-on procéder en sens inverse ? Transformer un logement meublé destiné aux locations saisonnières en bail étudiant de neuf mois ? C’est tout à fait possible. Il suffit de signaler à la mairie le changement de statut de l’appartement, à savoir qu’il devient la résidence principale de l’étudiant.
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