Peut-on modifier un bail d’habitation ?

L’indispensable avenant

Dans le but de protéger les bailleurs et les locataires, la loi interdit formellement de changer le contenu d’un contrat de location, et ce, même si les deux parties sont d’accord pour le faire. Pour introduire des changements dans le bail, il est indispensable de signer un nouveau document dénommé « avenant », qui sera annexé au contrat de location.

Ce document écrit modifie des dispositions existantes ou introduit une nouvelle règle dans le bail. Qu’il soit à l’initiative du locataire ou à celle du bailleur, cet avenant doit obligatoirement être signé par les deux parties. 

Bien entendu, il est indispensable de conserver précieusement ce document, au même titre que le bail.

            Quelles informations doivent être présentes dans l’avenant ?

Pour être juridiquement valable, ce document doit comporter :

-       L’identité de chacune de parties ;

-       L’adresse du logement, ainsi que sa superficie ;

-       La date de signature du contrat de location initial + le rappel que ce bail est toujours valide ;

-   La description précise des modifications envisagées (changement ou suppression d’une règle existante) ou des nouvelles règles édictées ;

-       La date d’effet de l’avenant ;

Ce document, signé (à l’aide d’une signature électronique si les protagonistes le souhaitent) par les deux parties, doit leur être officiellement envoyé par lettre recommandée avec accusé de réception, par courrier postal ou de façon électronique. 

Important ! Lors de l’envoi de l’avenant, le bail doit obligatoirement être aussi présent dans l’enveloppe.

            Quand faut-il signer un avenant ? 

Plusieurs raisons peuvent nécessiter la signature d’un avenant au bail.

Un avenant concernant une baisse du loyer peut, par exemple, être demandé par votre locataire. Vous pouvez, évidemment, le lui refuser, mais étudiez bien la situation. Cela peut être dans votre intérêt si les loyers ont baissé depuis la signature du bail. Si votre locataire a toujours été respectueux des règles et paie son loyer en temps et en heure, il peut être plus rentable de le garder, même à un loyer inférieur… 
La baisse du loyer peut aussi être à votre initiative : vous proposez, par exemple, une baisse temporaire du fait de la réalisation de travaux d’amélioration de votre logement par le locataire.

L’intégration d’une clause résolutoire si elle n’a pas été inscrite au moment de la signature du bail, nécessite un avenant. Celui-ci peut noter que le bailleur pourra rompre le bail à tout moment si le locataire ne remplit pas ses obligations (loyers impayés, local détérioré, etc.). Attention, ce point est important car il vous permet de raccourcir les délais, en cas de nécessaire expulsion du locataire. 

La sous-location nécessite aussi un avenant confirmant l’autorisation expresse du bailleur.

La colocation peut aussi l’exiger si elle évolue : départ ou arrivée d’un nouveau locataire ou colocataire dans le logement, par exemple ; 

Autre exemple : un changement concernant les charges peut être signé. Un tel avenant peut viser à modifier le montant des charges dues par le locataire, à la suite par exemple, de travaux réalisés dans le logement. L’avenant au bail pour travaux est nécessaire lorsque ceux-ci ont pour effet d’améliorer le logement.

En plus des informations listées ci-dessus, cet avenant devra donc comporter :

-       les raisons motivant la modification (c’est-à-dire les travaux, dans notre exemple) ;

-       la modification apportée au bail originel (le rappel du montant des charges avant l’avenant, et le nouveau montant détaillé des charges) ;

-       les loyers temporaires et ajustés ainsi que leur date d’effet ;

-       la date de mise en œuvre des travaux ;

-       leur nature et leur durée.

Concernant le montant détaillé des charges, celui-ci doit reprendre chaque type de charge et y faire correspondre un montant précis. A la fin de ce détail, il est aussi nécessaire d’indiquer le montant total des charges pour que le locataire signe l’avenant en toute connaissance de cause.  

La séparation d’un couple de locataires dont les deux parties étaient signataires du bail ou l’arrivée d’un nouvel occupant dans le cadre d’un PACS ou d’une union libre de votre locataire actuel peuvent donner lieu à la signature d’un avenant ;

La sortie d’une dépendance du bail de location, notamment d’un garage que le locataire ne souhaite pas ou plus utiliser.

            Les situations où un avenant est superflu

C’est le cas notamment :

                        Lors d’un changement de propriétaire (le nouveau a donc acheté un bien occupé). La transmission au locataire du nom et de l’adresse du nouveau bailleur, ainsi que les modalités de versement du loyer peuvent s’effectuer par lettre. En effet, lors de l’achat d’un logement occupé, puisque le contrat de bail est automatiquement transféré au nouveau propriétaire, aucune formalité particulière ;
Lors du départ d’un colocataire si le bail de colocation comprend une clause de solidarité ;
 
Lors du mariage de votre locataire, puisqu’en vertu de la loi, les époux deviennent automatiquement cotitulaires du contrat de bail.