Le dépôt de garantie que verse le locataire au bailleur couvre l’ensemble de ses obligations au titre du bail. C’est une pratique courante, que l’on retrouve aussi bien en location de résidence principale qu’en location saisonnière. Son montant est toutefois plafonné.
Que couvre le dépôt de garantie?
Le dépôt de garantie fait partie des mécanismes d’assurance du bailleur. On assimile souvent le dépôt de garantie aux réparations locatives constatées non exécutées par le bailleur en fin de location lors de l’état des lieux de sortie. Celui-ci couvre en réalité “l’exécution de ses obligations locatives par le locataire” (art 22 de la loi du 6 juillet 89).
Le dépôt de garantie ne doit pas être confondu avec le cautionnement:
- le dépôt de garantie est une somme d’argent versée par le locataire au bailleur;
- la caution locative est un tiers qui se porte garant pour le locataire pour ses obligations financières au titre du bail.
Dans quels cas le bailleur peut-il demander un dépôt de garantie au locataire?
Pour tout bail de résidence principale soumis à la loi de 1989, le bailleur est en droit de demander un dépôt de garantie au locataire. Le non-paiement du dépôt de garantie est même une des clauses résolutoires du contrat de location prévues par la loi.
Le dépôt de garantie est versé au bailleur par le locataire directement ou par l’intermédiaire d’un tiers (notamment via certains organismes d’aide au logement qui peuvent prendre la somme à leur charge).
Il est important de noter que le dépôt de garantie ne peut faire l’objet d’aucune révision en cours ou au renouvellement du bail. Son montant reste donc constant, alors que le loyer évolue en fonction de l’Indice de Référence des Loyers (IRL).
Par ailleurs, aucun dépôt de garantie ne peut être demandé au locataire dans le cas où le loyer est payable d’avance pour une période dépassant 2 mois. Ceci peut par exemple être le cas quand le loyer est payé au trimestre.
Enfin, le montant du dépôt de garantie doit impérativement figurer au contrat de bail.
Le dépôt de garantie en location saisonnière
En location saisonnière, le dépôt de garantie n’est pas non plus obligatoire, mais très souvent demandé car il est la principale garantie du bailleur.
Le montant du dépôt de garantie
Montant du dépôt de garantie pour une location de résidence principale
Le montant du dépôt de garantie est supérieur pour une location meublée:
- Location vide: le montant du dépôt de garantie ne peut excéder l’équivalent d’un mois de loyer, hors charges.
- Location meublée: le montant du dépôt de garantie ne peut être supérieur à l’équivalent de deux mois de loyer, hors charges, si le bail a été signé après le 27 mars 2014. Cependant, pour les baux antérieurs aux 27 mars 2014, le montant du dépôt de garantie peut être supérieur à ce plafond.
Dans le cas particulier d’un versement du dépôt de garantie en espèces, le locataire est en droit de demander un reçu au bailleur.
Montant et paiement du dépôt de garantie et bail de location saisonnière
Il faut distinguer la location entre particuliers et la location par l’intermédiaire d’un professionnel:
- location entre particuliers: l’usage est que le montant du dépôt de garantie est versé au moment de la prise de possession des lieux et n’excède pas 20 à 25% du prix de la location;
- location par l’intermédiaire d’un professionnel: la loi impose que les versements accompagnant une réservation de location saisonnière (arrhes ou acomptes et dépôt de garantie) ne peuvent intervenir plus de six mois avant la remise des clés ni excéder 25 % du montant total du loyer. Le solde ne peut être exigé au plus tôt qu'un mois, avant l'entrée dans les lieux.
Le dépôt de garantie en colocation
Si le logement a été loué en colocation, le dépôt de garantie est reversé lors de la restitution finale des lieux. Ainsi, c'est aux colocataires de s'arranger en cas de départ prématuré de l’un d’entre eux ou encore d'arrivée d'un nouvel occupant en cours de bail. Le propriétaire ne procédera pas à des restitutions partielles.
Pour aller plus loin :
- Retenir tout ou partie du dépôt de garantie: quels motifs et comment procéder?
- Le dépôt de garantie du locataire : comment fonctionnent nos voisins européens?
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