Gérer un bien locatif ne nécessite pas de s’y rendre tous les jours et d’y vivre à proximité. La gestion locative reste possible si l’on vit à plusieurs centaines de kilomètres du logement concerné. Il faut savoir s’organiser en conséquence.
Au moment d'investir dans une maison ou un appartement à louer, le futur propriétaire s’interroge sur la possibilité de vivre dans une autre ville, voire une autre région ou un pays étranger. Gérer un logement tout en étant éloigné de celui-ci est une situation de plus en plus courante. Le propriétaire doit alors bien définir quand sa présence se révèle indispensable et comment il doit pallier son absence en cas de nécessité.
Quelles sont les tâches qui nécessitent la présence du bailleur ?
Il est important de bien définir les tâches pour lesquelles la présence du propriétaire bailleur est indispensable.
Lorsque le logement n’a pas encore trouvé preneur, il est nécessaire que le propriétaire bailleur se trouve à proximité afin d’organiser la recherche d’un locataire. Il doit créer l’annonce et la diffuser sur les plateformes. Prendre des photos du logement sera utile, tout comme assurer les tâches pour le maintenir en bon état : le nettoyage, bien entendu, mais aussi les petits travaux de réparation. Il faut également solliciter un professionnel qui réalisera les diagnostics techniques obligatoires.
Lorsqu’un locataire potentiel a répondu à l’annonce, le bailleur se doit de lui répondre et d’organiser la visite du logement. Il est probable d’ailleurs qu’il recevra plusieurs candidatures, ce qui nécessitera autant de visites et de dossiers à étudier.
Une fois le locataire choisi, il faudra être présent pour son entrée dans le logement. Le jour de la remise des clés, le bailleur sera présent pour l’état des lieux d’entrée, la signature du contrat de location et la remise du dossier des diagnostics techniques.
Peut-on déléguer la gestion quotidienne du logement ?
Lorsque le locataire est installé dans le logement, les tâches du propriétaire bailleur pourraient se résumer à recevoir le paiement du loyer et les charges et à produire des quittances de loyer. Des tâches qui peuvent parfaitement s’accomplir à distance puisque tout se passe par courrier et par télétransmission.
Le bailleur doit toutefois assumer les tâches de copropriétaire le cas échéant, c’est-à-dire assister aux assemblées générales organisées par le syndic. Toutefois, à l’heure des réunions en visio, la présence physique aux réunions n’est plus indispensable. Les comptes-rendus peuvent être envoyés par courrier ou par mail. Les syndics proposent en outre de gérer la copropriété sur leur site internet où chaque propriétaire dispose d’un espace personnel dans lequel il peut trouver tous ses documents et régler ses charges locatives.
La présence du propriétaire bailleur devient nécessaire en cas de litige (avec le locataire ou le voisinage) ou de sinistre (provoqué par un incendie, un dégât des eaux ou toute autre catastrophe).
Si le locataire ne paie plus son loyer et/ou ses charges, l’action du bailleur consiste à envoyer des relances, ce qui peut se faire à distance. Mais si la situation perdure, il sera nécessaire d’être présent pour les actions de conciliation amiable, puis si l’affaire doit être portée devant la justice.
Si le locataire provoque des nuisances et des troubles de voisinage, l’action du propriétaire est importante, car sa responsabilité est engagée en cas d’inaction. La présence du propriétaire sera toute aussi nécessaire en cas de sinistre.
Lorsque le locataire a annoncé son départ du logement, la présence du bailleur est indispensable. Le préavis lui permet de se préparer à l'échéance et de se rendre au logement le jour du départ. Il doit être présent pour l’état des lieux de sortie, pour la restitution des clés et pour la gestion du dépôt de garantie. Dans le même temps, le propriétaire aura lancé le processus de recherche d’un nouveau locataire et assuré quelques travaux d’entretien et de réparation.
Pour la gestion locative à distance, quelles solutions ?
La présence du propriétaire bailleur dans la gestion locative d’un logement est donc souvent nécessaire. S’il souhaite vivre à distance de son logement, il lui sera nécessaire, a minima, de confier la gestion à une personne de confiance. Celle-ci devra avoir une certaine appétence pour les problématiques de l’immobilier, mais il est peut probable qu’elle assume toutes les tâches gratuitement.
Le propriétaire qui souhaite prendre de la distance avec son logement a également intérêt à tisser des liens avec des artisans et des professionnels susceptibles d’intervenir lorsque cela est nécessaire. Ceux-ci pourront communiquer à distance sur la situation et l’état du logement.
La solution ultime reste de recourir à une agence ou un administrateur de biens. Un professionnel peut assumer l’ensemble des tâches de la gestion locative (recherche de locataire, mise en location, situation d'urgence…). Le propriétaire peut également négocier pour ne faire appel à lui que pour certaines tâches précises.
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