Que faire d'un logement considéré comme passoire thermique ?

Le DPE, diagnostic de performance énergétique, a livré son verdict : il attribue au logement la classe G, c'est-à-dire la plus mauvaise note qu’il pouvait obtenir. La maison ou l’appartement reçoit le qualificatif de passoire énergétique (ou passoire thermique). Quelle est la législation en vigueur pour ce type de logement ? Quelles sont alors les actions à mener ? 

Quelles sont les mesures prises contre les passoires thermiques ? 

Si le DPE avait à l’origine le but de donner une information concernant la consommation énergétique du logement, son importance s'est accrue ces dernières années. La loi n’autorise notamment plus la location de certains logements si ceux-ci ont une consommation excessive. Dans d’autres cas, le propriétaire peut être interdit d’augmenter le montant du loyer.  

Le diagnostic de performance énergétique est l’examen obligatoire par excellence. Il doit être exécuté par un professionnel indépendant avant toute vente et toute mise en location. Son résultat est formulé par une lettre allant de A à G, A étant la meilleure position et G la plus mauvaise.

Un logement classé F ou G est considéré comme une passoire thermique. Depuis le début de l’année 2025, en France métropolitaine, il n’est plus autorisé de mettre en location un logement classé G. Les locataires peuvent occuper le lieu jusqu’à la fin du bail en cours, mais celui-ci ne pourra pas être reconduit. En outre, le logement ne pourra plus accueillir d’autres locataires par la suite.

Cette sanction sur les bâtiments classés G s’appliquera à partir de 2028 pour les départements d’outre-mer. La même année dans l'hexagone, ce sont les logements classés F qui seront interdits de location, cette mesure s’appliquant en 2031 outre-mer. En 2034, sur l’ensemble du territoire, l’interdiction s’étendra sur les logements classés E. L’objectif du gouvernement est clair : En 2034, tous les logements du marché devront au minimum être classés D. Avec pour horizon la neutralité carbone en 2050.

Par ailleurs, depuis 2022, il est interdit de procéder à une révision des loyers pour les logements classés F ou G. Cette mesure a été appliquée en 2024 dans les départements d’outre-mer.  Il reste alors deux solutions pour le propriétaire d’un logement classé G : la vente du bien ou les travaux de rénovation énergétique.

Faut-il vendre le logement en classe G ?

Si la mise en location d’une passoire énergétique est désormais interdite, la vente reste autorisée. De nombreux investisseurs sont en quête de logements classés F ou G afin d’y réaliser des travaux de rénovation énergétique puis de les louer ou les revendre à un meilleur prix.

Le DPE est obligatoire avant la vente d’un logement. Son résultat doit faire l’objet d’un affichage sur l’annonce de vente. Avec la mention “logement à consommation énergétique excessive” si le logement est classé F ou G.

Bien entendu, le prix de vente d’une passoire énergétique se négocie bien en dessous des prix du marché. Si le propriétaire en a les possibilités financières, il est préférable qu’il lance des travaux de rénovation. L’opération sera, sur le long terme, beaucoup plus rentable.

Faut-il réaliser des travaux de rénovation énergétique ?

La vacance du logement provoquée par le départ des locataires et l’interdiction de louer à nouveau est l’occasion de procéder à des travaux de rénovation énergétique. Il est également possible, selon le contexte et la configuration, de faire réaliser les travaux lorsque le logement est occupé par le locataire. Celui-ci peut d'ailleurs les exiger auprès du propriétaire. 

L’Etat et les collectivités distribuent de nombreuses aides pour la réalisation de travaux d'amélioration énergétique. Certaines dépendent du contexte ou de la localisation, certaines sont cumulables, d’autres non. Il ne faut pas hésiter à s'adresser aux conseillers professionnels. 

L’aide MaPrimeRenov’

Le dispositif MaPrimeRenov est une aide financière distribuée aux propriétaires engagés dans des travaux de rénovation énergétique, qu’il s’agisse d’une rénovation par geste (un chantier spécifique) ou de rénovation d’ampleur (un grand nombre de travaux concordants). 

Il existe également une formule qui s’adresse aux syndics de copropriété pour des travaux dans les parties communes. Toutes les informations sont disponibles sur le site www.france-renov.gouv.fr.

Les autres aides pour les travaux de rénovation

Les CEE, certificats d’économie d’énergie, sont des aides financières de différentes natures (réductions, primes, prêts à taux préférentiel…) accordées par les fournisseurs d’énergie. Elles s'adressent aux propriétaires mais également aux locataires qui entreprennent des travaux d’isolation ou de chauffage. Le logement doit être achevé depuis plus de deux ans et constituer la résidence principale ou secondaire de l’occupant.

Parmi les CEE figure la prime “Coup de pouce chauffage” qui peut être accordée quand on remplace un ancien modèle de chaudière par un modèle plus récent et moins énergivore. L’aide du Fonds Air Bois est disponible dans certaines collectivités pour un changement de système de chauffage.

Le chèque énergie, distribué par le gouvernement sous conditions de ressources, peut également couvrir les dépenses en rénovation énergétique. 

Certains coûts de travaux peuvent bénéficier d’une TVA à taux réduit. 

Pour financer les travaux de rénovation, certaines banques peuvent accorder un éco-PTZ, éco-prêt à taux zéro. Dans le même ordre d’idées, le prêt avance mutation (ou prêt avance rénovation) peut également permettre de financer des travaux de rénovation énergétique. Il peut également être accordé à taux zéro.  

Sur le plan fiscal, le dispositif Denormandie permet d’obtenir des réductions d'impôts après les travaux de rénovation de bâtiments anciens. Par ailleurs, les déclarants peuvent utiliser le mécanisme du déficit foncier pour bénéficier de réduction. Enfin, certaines collectivités locales exonèrent de la taxe foncière les logements où ont été réalisés des travaux de rénovation énergétique. 

En plus des aides accordées par l’Etat, le propriétaire engagé dans des travaux peut bénéficier d’aides provenant des collectivités locales, les régions ou les communes. Celles-ci sont listées sur une page dédiée sur le site de ANIL.