En matière de location immobilière, il n’y a pas à proprement parler de durée de bail idéale. Cette durée est définie en fonction de la nature du bien loué et du statut du propriétaire bailleur.
Quel bail pour une résidence principale ?
La durée du bail d’une résidence principale est réglementée par la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. On considère une résidence comme principale lorsqu’elle est occupée par un même locataire durant au moins huit mois dans l’année civile.
S’il s’agit d’une location nue ou vide, c'est-à-dire une maison ou un appartement non meublé, la durée du bail est fixée à trois ans dans le cas où le propriétaire est une personne physique ou une SCI familiale, et à six ans si le logement est la propriété d’une personne morale (une société dans la plupart des cas).
S’il s’agit d’un logement meublé, le bail sera de un an. Il est en effet considéré qu’une location meublée est de nature plus provisoire qu’une location nue.
Dans les deux cas, le bail est tacitement renouvelable, c'est-à-dire que sans intervention de l’une ou de l’autre partie (propriétaire ou locataire), le bail est reconduit pour une durée équivalente (un an ou trois ans).
Le locataire a toutefois la possibilité de quitter le logement quand il le souhaite (et sans justification). Pour ce, il est tenu d’en avertir le bailleur en respectant un délai de préavis, dont la durée est également variable en fonction de la nature du logement. Le courrier (recommandé avec accusé de réception) doit donc parvenir au propriétaire six mois avant son départ dans le cas d’une location nue et un mois dans le cas d’un logement meublé.
Le bailleur, en revanche, n’a pas la possibilité de donner congé au locataire quand il le souhaite. Il est contraint d’attendre la fin du bail et de faire part de son souhait de récupérer le logement dans trois situations qu’il devra justifier :
- la reprise du logement pour y habiter ou y loger un proche,
- la vente du logement (le locataire est alors prioritaire pour l’achat),
- un motif légitime et sérieux (le locataire ne répond pas à ses obligations).
Il est donc interdit au bailleur de demander le départ du locataire pour remettre ensuite le logement en location pour un autre locataire. Il lui est également interdit de laisser le logement inoccupé.
Les durées de bail mentionnées sont des durées minimales dites de principe. Le bailleur et le locataire peuvent s’accorder pour des durées de bail plus longues. Toutefois, les deux parties doivent être conscientes des contraintes que cela impose.
Quels baux pour résidence principale de courte durée ?
Le bail mobilité est un contrat de location pour une résidence meublée à l'attention des personnes en situation de transition : étudiants, personnes engagées en service civique, professionnels en mobilité, en mutation, en stage, en mission, en formation, en contrat d’apprentissage… Il s’agit d’un bail de durée variable, mais qui ne peut excéder dix mois. Le bail n’est en outre pas renouvelable. Même si la durée est courte, il s’agit de la résidence principale de l’occupant.
Le bail étudiant est très proche du bail mobilité à ceci près qu’il est spécifiquement réservé aux étudiants et qu’il est conclu pour une durée de neuf mois, ni plus ni moins. Cette durée correspond à l’année universitaire. Comme le bail mobilité, le bail étudiant ne peut être reconduit.
Quel bail pour les résidences secondaires ?
Le bail meublé de tourisme concerne les locations de vacances. Il ne peut excéder 90 jours. Le bailleur est tenu de demander en mairie les autorisations nécessaires à ce type de location.
Quel bail pour les locaux commerciaux ?
Les locaux loués pour l’exploitation d’une activité commerciale, agricole ou artisanale sont réglementés par le code du commerce et ses articles L145-1 et suivants. Le bail commercial est conclu pour une durée minimum de neuf ans.
Le locataire a toutefois la possibilité de résilier au bout de trois ans, à l’issue d’une période dite triennale. Le bail commercial est souvent surnommé le “bail 3-6-9” car il peut être résilié après trois ou six ans d’activité. Le locataire comme le propriétaire peuvent demander la résiliation du bail en respectant le préavis de six mois avant la fin de la période triennale. Le propriétaire sera toutefois tenu à verser d’importantes indemnités au locataire s’il lui donne congé.
Quel bail pour les professions libérales ?
Un bail spécifique a été créé pour les professions libérales afin qu’elles puissent disposer d’un cabinet. Le bail professionnel est conclu pour une durée minimum de six ans, mais dans les faits, c’est souvent l’option de douze ans qui est choisie. Il n’existe pas de principe de renouvellement automatique du bail. Chacune des parties doit respecter un préavis de six mois pour demander le renouvellement ou la rupture du contrat.
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