Quelles sont les clauses à éviter dans un contrat de location ?

Le bail d'habitation, ou contrat de location (les deux termes sont synonymes), est le socle contractuel d’une location de logement. Qu’il soit numérique ou toujours en format papier, il définit les accords entre les deux parties, essentiellement un logement de qualité en échange d’un loyer payé tous les mois. Il indique aussi les conséquences d’un engagement non tenu par l’une ou l’autre des parties. 

Les clauses interdites sur un bail d'habitation

Le propriétaire et le locataire peuvent convenir d’autant de clauses qu’ils le souhaitent, à condition bien entendu de respecter le cadre de la loi. C’est pourquoi est régulièrement diffusée une liste non exhaustive des clauses qui ne peuvent pas apparaître sur un contrat de location. 

Le contrat de location est unique. Il inclut au logement la location des équipements. Il est interdit de faire signer au locataire un contrat de location spécifique aux équipements. 

Le contrat de location est ferme. Tout ce qui y est inscrit doit être respecté. Aucune clause ne peut autoriser le propriétaire à diminuer une prestation ou à la supprimer sans contrepartie. 

A propos des sommes à payer par le locataire

Le contrat de location prévoit le montant du loyer (généralement mensuel), le montant des charges (provision ou forfait) ainsi que celui du dépôt de garantie. Aucune autre somme ne peut être demandée au locataire durant le bail, y compris lors de la reconduction. 

Le locataire n’a pas à rembourser par exemple les frais d’envoi d’une quittance ou de tout autre document. Le propriétaire ne peut pas non plus appliquer des amendes ou des pénalités au locataire. Il n’est pas possible en outre de demander au locataire de payer une avance pour couvrir d’éventuels frais de réparation.

Le paiement des frais d’agence et des frais liés aux états des lieux d’entrée et de sortie font l’objet d’une réglementation spécifique qu’il est interdit de transiger. En cas de recours à un commissaire de justice, les frais sont également partagés et ne doivent pas être entièrement assumés par l’une ou l’autre des parties. 

Le loyer peut être réglé en liquide, par chèque ou par virement. En revanche, le propriétaire ne peut exiger que ce paiement soit réalisé par prélèvement automatique (sur compte bancaire ou sur salaire). Il est également interdit de faire payer le locataire par billet à ordre ou par avance de traites. 

Assurances et responsabilités

Le locataire doit obligatoirement présenter une attestation d’assurance habitation. Toutefois, le propriétaire ne peut pas exiger que le contrat soit souscrit chez un assureur imposé au locataire. 

Aucune clause du contrat de location ne peut rendre systématiquement le locataire responsable des dégradations. Le propriétaire ne peut pas se dégager de sa propre responsabilité. Le contrat ne peut pas non plus définir une responsabilité collective de tous les locataires d’un immeuble en cas de dégradation des parties communes. 

A propos de la jouissance du logement

Le droit principal du locataire est la jouissance exclusive du logement qu'il loue. Le propriétaire ne peut faire figurer dans le contrat de location des clauses qui limitent cette jouissance. Il ne peut par exemple pas interdire le locataire de recevoir ou loger des personnes, ni interdire la présence d’animaux de compagnie. Il ne peut en outre pas empêcher au locataire ses activités d’ordre politique, religieuse, syndicale, associative, etc. 

Aucune clause ne peut autoriser le propriétaire à entrer dans le logement sans y avoir été invité par le locataire. 

En cas de travaux dans le logement, le propriétaire doit accorder une baisse du loyer proportionnelle lorsqu’ils durent plus de vingt-et-un jours. Aucune clause du contrat de location ne peut remettre en cause cette obligation. 

A propos des reconductions et résiliations du bail

Lorsqu’il est reconduit, aucune clause du contrat de location ne peut autoriser la possibilité d’une durée inférieure à celle du bail initial. 

Lorsque le locataire a donné son congé, la loi oblige le locataire à autoriser les visites du logement par le propriétaire et de futurs locataires. L’obligation est aussi prévue dans le cas de la vente du logement pour la visite d’un potentiel acquéreur. Ces visites ne peuvent toutefois pas excéder deux heures par jour et ne peuvent pas avoir lieu lors des jours de repos du locataire (par exemple le week-end ou un jour férié).   

La clause résolutoire permet au propriétaire de rompre le contrat de location en cas d’impayés du locataire (loyers et charges), de défaut d'assurance ou de dépôt de garantie, et de troubles de voisinage provoqués par le locataire (et constatés par la Justice). Il est interdit d’ajouter d’autres motifs.