Le monde du logement n’est pas exempté d'impôts et de taxes. Le propriétaire tout comme le locataire restent avant tout des contribuables qui doivent s'acquitter de certaines sommes envers l’Etat et la collectivité.
Les propriétaires devront s'acquitter de la taxe foncière et de l’IFI, impôt sur la fortune immobilière, sans oublier bien entendu de déclarer aux impôts leurs revenus locatifs. Ils auront également à régler la taxe d’enlèvement des ordures ménagères et la taxe de balayage qu’ils pourront toutefois se faire rembourser par le locataire.
La taxe foncière
La taxe foncière est un impôt local que doit chaque propriétaire d’un bien immobilier situé sur le territoire français. Le montant de cette taxe est fixé chaque année par la municipalité (ou la collectivité locale) en fonction du taux d’imposition pratiqué dans la commune et la valeur théorique du bien immobilier.
Si l’on parle souvent de taxe foncière au singulier, il existe en réalité deux taxes foncières :
● la TFPB, taxe foncière sur les propriétés bâties, imposée aux propriétaires ou usufruitiers de propriétés bâties à usage d’habitation, industriel ou commercial.
● La taxe foncière sur les propriétés non bâties, appliquées aux propriétaires et usufruitiers de terrains destinés à l’exploitation agricole, minière, aux carrières, etc.
L’IFI, impôt sur la fortune immobilière
L'impôt sur la fortune immobilière (IFI) est appliqué aux propriétaires dont le patrimoine immobilier représente une valeur nette qui dépasse 1.300.000 €. Ce patrimoine immobilier comprend les immeubles bâtis et non bâtis détenus directement ou indirectement, ainsi que les droits immobiliers. La valeur nette du patrimoine représente sa valeur globale à laquelle sont déduites certaines dettes.
La déclaration des revenus locatifs
Le contribuable qui perçoit des recettes issues de la location des logements dont il est le propriétaire doit déclarer ces revenus. Cette déclaration s’effectue différemment selon qu’il s’agisse d’une location nue ou d’une location meublée.
Les revenus d’une location nue (non meublée) sont à déclarer avec les revenus fonciers. Si ces revenus annuels sont inférieurs à 15.000 €, ils seront soumis au régime micro-foncier, qui applique un abattement forfaitaire de 30%. S’il estime que ses charges représentent plus du tiers de ses revenus, le contribuable peut opter pour le régime réel, qui permet de déduire les charges (travaux, assurance, intérêts d’emprunt, etc.).
Si le contribuable choisit le régime réel, il ne pourra plus accéder au régime micro-foncier pendant trois ans. Le choix doit en outre concerner l’ensemble de ses logements en location. Il n’est pas possible d'appliquer le régime réel pour un logement et le régime micro-foncier pour l’autre.
Si les revenus annuels de la location non meublée dépassent les 15.000 €, c’est le régime réel, avec déduction des charges, qui doit s’appliquer.
Les revenus d’une location meublée doivent être déclarés comme BIC, bénéfices industriels et commerciaux. Si les revenus annuels ne dépassent pas 23.000 €, où s’ils représentent moins de 50% du total des revenus du foyer, le propriétaire accède au statut de LMNP, loueur en meublé non professionnel.
Si les revenus annuels sont inférieurs ou égaux à 77.700 €, le contribuable LMNP pourra opter pour le régime micro-BIC qui permet de bénéficier d’un abattement fiscal de 50%. Dans le cas où les charges représentent plus de la moitié des recettes, le propriétaire pourra opter pour le régime réel. Si les revenus dépassent les 77.700 €, c’est le régime réel qui s’applique.
Des dispositions spécifiques sont appliquées pour la location, habituelle ou occasionnelle, d’une pièce du domicile.
Si les revenus annuels vont au-delà de 23.000 € et s’ils représentent plus de la moitié des revenus du foyer, le propriétaire passe dans la catégorie des LMP, loueurs en meublé professionnels. Dans ce cas, sa déclaration de revenus dépendra du statut de son activité de loueur :
● Si ses revenus annuels ne dépassent pas 188.700 € pour les meublés classés et 77.700 € pour les meublés non classés, le propriétaire sera dépendant du régime micro-entreprise ou auto-entrepreneur.
● S’il déclare en temps que particulier, les revenus locatifs doivent être déclarés dans la catégorie des BIC, bénéfices industriels et commerciaux.
● S’il choisit l’imposition sur les sociétés, les revenus locatifs doivent être déclarés sur le formulaire n°2065-SD.
En tant que LMP, le propriétaire sera également soumis à d’autres taxes comme la CET, contribution économique et territoriale, la taxe annuelle sur les bureaux, la TVA, sans oublier la taxe foncière.
Les taxes récupérables
Les taxes dites récupérables sont celles dont le propriétaire doit s’acquitter mais que la législation autorise à récupérer auprès du locataire. Il s’agit de la taxe ou redevance d’enlèvement des ordures ménagères et de la taxe de balayage, dont l’application et le montant dépendent des communes. Ces sommes sont comprises dans les charges que paie chaque mois le locataire avec son loyer.
Les taxes du locataire
Le locataire ne paie pas directement les redevances d’enlèvement des ordures ménagères et de balayage, mais il y contribue par le biais des charges qu’il paye à chaque échéance. Si le logement est sa résidence principale (il l’occupe au moins huit mois dans l’année), le locataire ne paie plus, depuis le 1er janvier 2023, de taxe d'habitation.
Il lui reste toutefois à payer, s’il possède un téléviseur, la contribution à l’audiovisuel public. Les services fiscaux se basent aujourd’hui sur les abonnements internet pour repérer les consommateurs de télévision. Toutefois, si le locataire peut prouver qu’il ne possède pas de téléviseur malgré son abonnement internet, il sera exonéré.
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