Investir dans un logement peut être rentable à condition de bien choisir la ville. Il faut tenir compte du profil de locataire recherché et du taux de tension locative.
D’une ville à l’autre, en France, les logements à louer ne présentent pas la même garantie de rentabilité. La situation du marché n’est pas la même partout. Avant d'acquérir une maison ou un appartement dans le but de le louer, il faut bien étudier la situation locale, et notamment la tension locative.
Qu’est-ce que la tension locative ?
La tension locative, d’une zone précise comme d’un pays tout entier, se mesure au nombre de logements à louer sur le marché par rapport aux nombre de candidats. Plusieurs plateformes publient le résultat de leurs calculs à partir des données fournies par l’INSEE. En 2024, la tension locative était proche de 5 candidats pour un logement, ce qui constitue une augmentation significative par rapport à l’année précédente, où la tension était mesurée autour de 3,5 candidats pour un logement.
Cette situation, bien entendu, joue en faveur des propriétaires. Plus les candidats sont nombreux et plus le risque de vacance locative se réduit. Dans certains cas, le montant du loyer peut être révisé à la hausse. Pour les agences immobilières en revanche, la tension locative n’est pas bonne pour les affaires, puisqu’elles ont peu de logements à proposer. La conjoncture reste favorable pour les investisseurs, lesquels peuvent viser les villes de France qui pourraient apporter le plus de rentabilité.
Quelles sont les villes à plus forte tension locative ?
L’équation est simple : plus la tension locative est forte, meilleur sera le rendement du logement. La ville la plus rentable en 2025 serait donc Lyon, qui présente une tension locative supérieure à 12 candidats pour un logement. La ville de Rennes suit la capitale des Gaules d’une unité. Ces deux agglomérations présentent ainsi une tension supérieure à Paris. La capitale, pourtant habituée à figurer en tête des classements en ce qui concernent le logement, présente toutefois un ratio de plus de 10 candidats pour un logement.
Toutefois, il faut garder à l’esprit que Paris reste la ville où la demande est la plus forte. Environ une demande de logement sur dix en France vise la capitale ou au mieux l'Île-de-France. Le taux de vacance locative y est très faible. En ce qui concerne la province, Caen et Annecy présentent également un taux de tension locative comparable à celui de Paris (supérieur à 10). Bordeaux s’en approche alors qu’Angers et Strasbourg sont à 8 et enfin, Montpellier et Nice à 7.
En somme, les villes de plus de cent mille habitants, du moins celles qui entrent dans la catégorie des zones tendues, donnent de bonnes chances de rentabilité si on y loue un logement. Les villes littorales ainsi que certaines zones frontalières présentent également un taux de tension assez fort pour susciter l'intérêt des investisseurs. C’est également le cas, bien entendu, de la région d’Ile-de-France, toujours très demandée.
Quels sont les profils des locataires en recherche ?
Pour louer un logement et en optimiser le rendement, il convient également de tenir compte du profil des locataires en demande. Deux demandes sur cinq, à l’échelle du pays, proviennent d’un étudiant. Celui-ci recherche généralement un logement meublé peu coûteux, seul ou en colocation, pour un bail de courte durée. Si ce profil intéresse l’investisseur, celui-ci doit sonder le marché des villes où se trouvent les plus grandes universités.
Le montant du loyer constitue également un critère décisif, pour ne pas dire un plafond, dans le choix du logement. Selon plusieurs études, le budget moyen que les demandeurs souhaitent consacrer au logement ne dépasse pas 800€ par mois. Le montant du loyer doit donc rester attractif, de même que celui des charges.
Comment éviter la vacance locative ?
La vacance locative est l’ennemie de la rentabilité. Si elle dure, elle pénalise inévitablement le propriétaire du logement. Celui-ci n’a plus de revenus locatifs, mais il doit toutefois honorer les charges et rembourser les mensualités de l’éventuel emprunt bancaire.
Le choix géographique du logement à louer est donc très important. Un appartement au meilleur prix aura peu d'intérêt en termes d’acquisition s’il se trouve dans une zone où le taux de vacance est élevé. Dans une zone à fort taux de tension, le bien sera probablement plus cher à l’achat, mais il donnera tout aussi probablement un rendement très intéressant.
Besoin d'un contrat de location ? Démarrer la rédaction
LeBonBail met gratuitement à disposition un outil d’assistance à la rédaction de bail présentant et expliquant l’ensemble des options mises à sa disposition par la loi.
