Quel type de logement souhaite-t-on acquérir ?
Avant d’investir dans un logement locatif, il convient de déterminer quelques critères essentiels :
● Quel type de location ? Appartement ou maison, location nue ou meublée…
● Quels profils de locataires ? Étudiants, familles, seniors, professionnels en mobilité…
● Quel type de bail ? Bail classique reconductible, bail mobilité, bail commercial, location saisonnière…
C’est en ayant bien défini le type de location dans lequel on souhaite investir que l’on pourra s’engager dans un logement. Les visites des appartements et maisons se révèlent également très importantes car elles permettent de visualiser concrètement la possibilité de mettre en œuvre le type de location recherchée.
Quelle situation pour un logement locatif ?
Le lieu où se trouve le logement est très important. Un locataire choisit certes un appartement pour son confort mais aussi pour sa situation. Le quartier doit donc être attractif : proximité des commerces, des écoles et des services, facilité d’accès en transports en commun ou en véhicule individuel, etc.
Peu de logements toutefois cochent toutes les cases (ou alors ils ne sont plus à vendre depuis longtemps). Il faut donc réfléchir en termes de public cible. Un étudiant préférera la proximité des campus universitaires et la possibilité d’emprunter les transports en commun, car il n’a généralement pas de voiture. Une famille sera plutôt portée vers la proximité des écoles et des lieux de promenades pour les enfants. Les seniors pencheront quant à eux vers la proximité des commerces et des services.
Il est important également de se renseigner sur les projets de la ville pour le quartier en question. Les mairies mettent à disposition du public les plan locaux d’urbanisme et les plans d’occupation des sols. Elles informent sur les projets en cours et sur le développement des quartiers. Enfin, il est important de se renseigner sur l’évolution du nombre d’habitants et sur les montants de loyers pratiqués dans le quartier.
Lorsqu’il visite le logement convoité, l’investisseur doit vérifier la qualité de celui-ci. Il ne faut pas hésiter à demander les factures des travaux réalisés. Il faut prêter son attention au moindre défaut que l’on constate dans l’immeuble et poser les questions nécessaires à la personne chargée de diriger la visite. Il est important de bien se renseigner sur l’exposition de l'appartement afin de savoir si le soleil y entre le matin ou le soir.
L’isolation des fenêtres, la propreté des murs, l’écoulement des eaux, l’état de la plomberie sont également des éléments déterminants qui peuvent impacter la location future du logement et les frais que cela engendrera.
Comment définir l’investissement financier dans le locatif ?
A moins de détenir une somme suffisante sur ses comptes, l’investissement immobilier implique de demander un prêt auprès d’une banque. Il faut donc en premier lieu calculer sa capacité d’investissement, c'est-à-dire évaluer quelle somme on est prêt à lâcher chaque mois pour rembourser le prêt.
Dans ce calcul, il faut tenir compte du montant de loyer perçu chaque mois avec la location du logement, mais aussi des charges à régler chaque mois, même si l’on récupère leur montant auprès du locataire. En tenant compte de l’ensemble des paramètres (prix d’achat du logement, montant des loyers et des charges), il sera possible de définir le rendement du logement investi.
Il est important également d’appréhender toutes les dépenses, notamment les taxes foncières appliquées dans la commune, le coût des charges de copropriété, celui des assurances et des travaux qu’il sera peut-être nécessaire d’entreprendre dans le logement.
Au moment de démarcher les banques, il ne faut pas hésiter à faire marcher la concurrence. C’est le seul moyen d’obtenir un taux d’intérêt peu élevé. On peut également faire appel à un courtier.
Se renseigner sur les programmes du dispositif Pinel
Le dispositif Pinel est destiné à inciter les investisseurs à opter pour le neuf en bénéficiant de réductions d'impôts, tout en proposant un loyer modéré aux locataires. Le dispositif peut être contraignant (un bail de six ans minimum) mais reste intéressant sur le plan fiscal.
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