Quels sont les avantages de la location-accession ?

Pour acquérir un logement neuf, il existe une alternative à l’emprunt bancaire. La location-acquisition n’est pas soumise à un apport numéraire et permet d’acquérir en toute tranquillité, et avec garanties, le logement que l’on loue. 

Qu’est-ce que la location-accession ?

Le principe de la location-accession consiste à louer un logement pendant une période définie (généralement quelques années) afin d’obtenir une option d’achat à échéance. On devient ainsi propriétaire du bien que l’on a loué durant quelques années. 

Le contrat de location-accession est signé devant le notaire entre l’organisme social (bailleur-vendeur) et le locataire-accédant. Ce contrat mentionne plusieurs points, dont ceux qui sont obligatoires :

• le prix de vente du bien, 

• les modalités de paiement, 

• la date d’entrée du locataire, 

• le montant du loyer, 

• les charges éventuelles, 

• les garanties.

Durant la période de location (également appelé période de jouissance du bien), l’accédant occupe le logement avec les mêmes droits et les mêmes devoirs qu’un locataire : paiement du loyer et des charges, entretien du logement, assurance, etc.

Pendant cette même période, le locataire verse également une somme régulière pour commencer à financer l’acquisition du logement. Ce procédé a pour nom la fraction acquisitive. Ce paiement anticipé donne de facto l’option d’achat sur le bien. 

La location-accession pour devenir propriétaire

La location-accession a pour premier avantage de conduire progressivement le locataire vers la propriété du logement. Ce type de procédé peut être activé sur différentes sortes d'habitation : un appartement ou une maison, dans le neuf ou dans l’ancien.

Un contrat de location-accession ne rend pas l’achat obligatoire. Il ne s’agit que d’une option d’achat, que l’on peut décliner à l’issue de la période de location. Si le locataire-accédant signifie son refus d’acheter le logement (en renonçant à l’option d’achat), l’organisme vendeur lui restitue l’intégralité de la fraction acquisitive (les sommes que le locataire avait versé dans le cadre de l'acquisition). Il arrive que l’organisme vendeur retienne une indemnité sur cette somme. Celle-ci doit être préalablement mentionnée dans le contrat.

Si le locataire-accédant choisit d’acheter l’appartement ou la maison, il lui restera à verser par mensualités le solde du prix du logement : il s’agit du prix de vente du bien mentionné dans le contrat auquel on retranche la fraction acquisitive. 

Les mensualités (hors assurance du prêt) ne doivent pas être supérieures au montant du dernier loyer versé durant la location. 

Opter pour le prêt social location-acquisition (PSLA) 

Le prêt social location-acquisition (PSLA) est un prêt conventionné par l’Etat qui permet aux personnes et ménages aux revenus modestes d’acquérir un logement et d’en devenir propriétaires. Ce prêt est accordé selon les ressources du ménage. Il ne nécessite pas d’apport. Il concerne un logement neuf, qui deviendra le logement de résidence de l'accédant. 

Le PSLA permet de bénéficier de nombreuses garanties : 

• La garantie relogement : le locataire peut demander à être relogé durant sa période de location ou au terme de celle-ci s’il a décliné l’option d’achat. Dans ce cas, le vendeur doit proposer dans les six mois qui suivent l'annulation de l’achat trois propositions de logement qui correspondent aux besoins du locataire. 

Si le locataire accepte une proposition, il continue de payer le seul loyer (sans la partie acquisition) jusqu’à ce qu’il quitte le logement. S’il refuse les trois propositions, il perd son droit d’occuper le logement.  

• La garantie rachat : dans les quinze années qui suivent l’acquisition du logement, l’accédant a la possibilité de se faire racheter son logement par l’organisme vendeur dans certains cas : mariage ou pacs, naissance d’un enfant, mutation professionnelle (si la trajet domicile-lieu de travail dépasse les 70 km), chômage (attesté par une inscription à Pôle Emploi), divorce (ou rupture d’un pacs), décès d’un membre du foyer, mise en invalidité. 

Le prix du rachat correspond au prix de vente du logement dans les cinq premières années qui suivent l’acquisition. Ensuite, une minoration de 2,5% est appliquée chaque année. 

Le PSLA permet également quelques avantages fiscaux et financiers :

• Pendant la location et la période de remboursement du prêt, le locataire-accédant peut, selon sa situation, bénéficier des aides APL, ALS, ALF auprès de la CAF ou de la MSA,

• Le locataire-accédant peut également, selon sa situation, prétendre à d'autres aides comme le prêt d’accession sociale (PAS) ou le prêt à taux zéro.

• Les frais de notaire sont réduits : ils n’excèdent pas 3% du prix de vente du bien.

• Si l’option d’achat est levée dans les cinq ans et que l’accédant fait du logement sa résidence principale, le prix de vente est soumis à un taux de TVA à 5,5%.

• L’accédant bénéficie également d’une exonération de la taxe foncière durant quinze ans.

Pourquoi opter pour la location-accession?

La location-accession permet de devenir propriétaire d’un bien immobilier sans apport. Il est adapté aux revenus modestes, est couvert par de nombreuses garanties et donne de nombreux avantages fiscaux. Il permet en outre d’accéder à un logement neuf, conforme à toutes les normes environnementales, et donc moins gourmand en ressources énergétiques.