Quels sont les éléments à préciser obligatoirement dans un contrat de location ? Quels sont ceux à éviter pour ne pas rendre le bail caduc ?
Un bail, ou contrat de location, est un document qui lie le propriétaire du logement à son locataire. Il précise l’ensemble des droits et des devoirs de chacune des deux parties. Plusieurs éléments sont obligatoires et d’autres sont essentiels.
Comment rédiger un contrat de location ?
Le terme de bail désigne le contrat de location d’un logement. Ce contrat doit être réalisé par écrit, l’oral n’étant pas un socle du droit français. Il s’agit d’un acte sous seing privé, c’est-à-dire qu’il ne nécessite pas la présence d’un officier public (notaire ou commissaire de justice…). Le contrat doit être signé par le propriétaire et le locataire. Il est ensuite diffusé aux deux parties, ainsi qu’au garant du locataire pour information.
Le bail doit contenir les éléments exigés par la loi. Les deux parties peuvent ajouter des clauses si nécessaires, mais celles-ci ne peuvent être contraires à la législation. Si cela devait être le cas, le bail sera purement et simplement annulé.
Il existe plusieurs type de baux : le bail d'habitation pour une location nue (logement vide), le bail d'habitation pour un logement meublé, le bail mobilité, le bail étudiant, le bail commercial, le bail professionnel (cabinet ou étude), le bail mixte (habitation + activité professionnelle), etc.
Certains sites, tel gererseul, proposent tous ces baux en pré-remplis.
Quels sont les éléments essentiels d’un contrat de location ?
Le bail, ou contrat de location, doit obligatoirement mentionner :
● les coordonnées du propriétaire (nom et adresse) ou du gestionnaire mandaté (raison sociale, adresse du siège),
● les coordonnées du (ou des) locataire(s),
● la date de prise d’effet du bail,
● la durée du bail, les modalités de reconduction et les préavis de congés,
● le montant du loyer,
● le montant des charges,
● le montant du dépôt de garantie (le cas échéant),
● les modalités de paiement des charges et du loyer (et du dépôt de garantie le cas échéant),
● les modalités de révision du loyer,
● les modalités de régularisation des charges locatives.
Le contrat de location doit donner une description du logement. Il s’agira d’une maison, d’un appartement, d’un local. Il sera précisé sa surface habitable et le nombre de pièces ainsi que les équipements à usage privatif ou à usage commun.
L’usage du logement par le locataire doit également être précisé : usage d'habitation, usage professionnel pour une profession libérale, usage commercial ou industriel.
Le bail doit également détailler les travaux qui ont été effectués (s'il y en a eu) dans le logement depuis le départ du précédent locataire, en précisant la nature des travaux et le montant des coûts.
Si le propriétaire a mandaté un professionnel ou une agence immobilière pour assurer la location du logement, le contrat doit préciser le montant des honoraires et les règles relatives au partage des frais (en précisant le plafond légal de la facturation applicable au locataire).
Les clauses du contrat de location
Plusieurs clauses doivent figurer sur le contrat de location.
La clause résolutoire n’est pas obligatoire mais très fortement conseillée, il est en effet préférable, pour le propriétaire, qu’elle soit présente. Celle-ci prévoit la résiliation du bail lorsque le locataire et son garant ne paient pas le loyer et/ou les charges (ou s’il ne verse pas le dépôt de garantie demandé par le propriétaire). En cas d’absence, c’est la justice qui prononce ou non la résiliation du bail.
Rien n’empêche le locataire et le propriétaire d’ajouter des clauses spécifiques au contrat de location, en veillant toutefois à ce que ces clauses ne soient pas abusives. Le propriétaire n’a pas le droit, par exemple, d'exiger un prélèvement automatique au locataire pour le règlement du loyer. Il n’a pas le droit non plus d’interdire le locataire de recevoir d’autres personnes et de les héberger. Il n’a pas le droit d’interdire la présence d’un chien ou d’un chat dans le logement. Il n’a pas le droit de faire payer au locataire des frais pour l'envoi des quittance ou tout autre correspondance.
Quels documents annexer au contrat de location ?
Plusieurs documents obligatoires doivent être joints au contrat de location :
● le DDT, dossier de diagnostic technique, comprenant le DPE, diagnostic de performance énergétique, le CREP, constat de risque d'exposition au plomb, l’états des installations intérieures de l'électricité et du gaz (si celles-ci datent de plus de quinze ans), l’état des risques naturels, miniers, technologiques, sismiques et radon si le logement se situe dans une zone reconnue comme exposée, le diagnostic bruit, si le logement se trouve proche d’un aéroport.
● la notice d'information, précisant les modalités d'établissement du bail, les droits et obligations des parties, les procédures de congés, les obligations à suivre dans le cas de départ d’un conjoint pour violences conjugales, et autres points légaux.
● l’état des lieux d’entrée, réalisé et cosigné par le locataire et le propriétaire (ou son représentant),
● un extrait du règlement de copropriété,
● les notices d’équipements d'accès à la télévision et internet (TNT, fibre...),
● l'attestation d'assurance habitation souscrite par le locataire (obligatoire),
● l’autorisation de la mairie au cas où le logement est situé dans une zone d’habitat réputée indigne,
● la grille de vétusté (le cas échéant),
● la convention ANAH si le logement est conventionné par cet organisme.
Besoin d'un contrat de location ? Démarrer la rédaction
LeBonBail met gratuitement à disposition un outil d’assistance à la rédaction de bail présentant et expliquant l’ensemble des options mises à sa disposition par la loi.
