La loi ALUR de 2014 a apporté de nombreux changements de pratiques dans le domaine de la location immobilière. Dix ans après, quelles sont les avancées notables ?
La législation concernant le locatif immobilier progresse d’année en année. Certaines lois, plus importantes que d’autres, effectuent un tour d’horizon en même temps qu’un dépoussiérage des pratiques. C’était le cas de la loi ALUR, promulguée en 2014.
Qu'est-ce que la loi ALUR ?
La loi ALUR, accès au logement et urbanisme rénové, promulguée en mars 2014, avait pour ambition d’améliorer l’accès au logement, d'assainir le parc immobilier, de contrôler le marché immobilier et de freiner les pratiques abusives.
Il s’agit d’un texte important qui définit une nouvelle réglementation dans le domaine de la location immobilière, de la vente de logements et de l’urbanisme. Elle a notamment permis d’instaurer :
● l’encadrement des loyers,
● la garantie universelle des loyers, devenue la garantie Visale ;
● une refonte des critères dans l’attribution des logements sociaux ;
● un renforcement des normes en matière de constructions ;
● la suppression du coefficient d'occupation des sols ;
● l’attribution des plans locaux d’urbanisme aux intercommunalités (et plus aux seules communes).
La loi ALUR a eu un impact important auprès des acteurs de la location immobilière, qu’il s’agisse des propriétaires de logement, des bailleurs, des copropriétaires, des locataires, des professionnels et des agences immobilières.
Quelles sont les principales obligations imposées par la loi ALUR ?
Depuis la loi ALUR, les propriétaires bailleurs sont tenus à de nouvelles obligations : la normalisation du contrat de location, les diagnostics obligatoires, la notice d’information annexée au bail, la garantie Visale, la restitution du dépôt de garantie, le prolongement de la trêve hivernale, l’encadrement des loyers et le permis de louer.
La normalisation du contrat de location
La Loi ALUR à instauré en 2015 un modèle type de contrat de location. Celui-ci doit notamment intégrer le montant du dernier loyer payé par le précédent locataire, les travaux réalisés dans le logement depuis le départ du précédent locataire, et le montant du loyer de référence de la zone si celle-ci est concernée par l’encadrement des loyers (voir plus bas).
Le permis de louer
La loi ALUR oblige depuis 2016 les propriétaires bailleurs à obtenir dans certaines zones un permis de louer, plus précisément une autorisation préalable de mise en location de logement. Ce sont les municipalités qui décrètent la nécessité ou non d’un permis pour la location dans leurs zones. Cette autorisation passe par une déclaration en mairie de la mise en location d’un logement.
La notice d’information annexée au bail
Avec le contrat de location, le propriétaire bailleur est tenu de fournir au locataire une notice d’information qui informe des droits et obligations des deux parties. Le contenu du document est défini dans l’arrêté du 29 mai 2015. Il donne les détails sur les charges locatives, les conditions de renouvellement du bail, l’assurance du locataire, l’entretien du logement, etc.
L'obligation de diagnostics
Avant de mettre son logement en location, le propriétaire bailleur doit réaliser quelques diagnostics obligatoires. En premier lieu le DPE, diagnostic de performance énergétique, qui permet d’évaluer la consommation du bâtiment et son impact sur l’environnement.
Les autres diagnostics sont obligatoires selon les caractéristiques du logement : le diagnostic amiante (si bâtiment construit avant 1997), le diagnostic plomb (si bâtiment datant d’avant 1949), les diagnostics des installations de gaz et d'électricité (si ceux-ci datent de plus de quinze ans), et lorsque le logement se trouve dans les zones concernées, l’état des risques naturels, sismiques et miniers et le diagnostic bruit.
Le dépôt de garantie
La loi ALUR a légiféré sur le dépôt de garantie en fixant son montant à un mois de loyer hors charges pour les locations nues et deux mois hors charges pour les locations meublées. Les conditions de restitution sont également précisées. Si le locataire est à jour dans ses loyers et que l’état des lieux de sortie ne révèle aucune dégradation, la somme intégrale du dépôt de garantie doit être rendue au locataire dans les trente jours qui suivent le départ de celui-ci. Si des travaux sont nécessaires, le délai passe à deux mois.
L’encadrement des loyers
Certaines communes de France, dont Paris, Lyon, Lille, Bordeaux, Montpellier et Grenoble ont adopté le principe de l’encadrement des loyers. Il s’agit pour chaque municipalité de définir un loyer de référence selon les caractéristiques du logement. Aucun loyer ne peut alors dépasser de plus de 20% ce loyer de référence.
La garantie Visale
Si la loi ALUR avait prévu une GUL, garantie universelle des loyers, le dispositif a finalement été remplacé par la garantie Visale. Ce dispositif permet à Action Logement de se porter garant du locataire, sous conditions d’âge et de revenus, et de garantir au propriétaire le remboursement des impayés.
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