La renouvellement d’un bail, ou sa reconduction, ne va pas toujours de soi. Il est important de bien connaître les conditions du passage d’un bail à un autre.
Un propriétaire bien informé en vaut deux. C’est sur de menus détails qu’il fait la différence et s’assure une gestion paisible de son bien. En matière de gestion locative, il est notamment intéressant de bien savoir gérer la reconduite du bail ou son renouvellement. En premier lieu, un rappel sur le vocabulaire peut être nécessaire pour bien cerner la différence entre les deux termes.
Renouvellement et reconduction, quelle différence ?
La reconduction du bail se caractérise par le fait qu’elle se produit automatiquement. On lui ajoute souvent l'attribut de tacite signifiant qu’aucune des deux parties n’a à intervenir si elle souhaite poursuivre la location dans les mêmes conditions que le premier bail. Ainsi le bail se prolonge avec une durée identique en appliquant notamment la révision des loyers en vigueur. Les obligations de l’une ou l’autre partie restent les mêmes.
Le renouvellement du bail, contrairement à sa reconduction, sous-entend qu’un nouveau contrat de location a été établi entre le locataire et le propriétaire, et que certains éléments, par rapport au contrat initial, ont été modifiés. Il s’agit souvent de clauses qui ne figuraient pas dans le premier contrat, que les deux parties ont estimé nécessaire d’ajouter.
Si le propriétaire bailleur souhaite renouveler le bail, c'est-à-dire signer un nouveau contrat quelque peu différent du premier, il doit se manifester auprès du locataire au moins six mois avant la fin du bail en cours en adressant une notification par courrier recommandé. Bien entendu, le locataire peut également être à l’origine de la demande.
Comment gérer la fin d’un bail ?
Le propriétaire bailleur du logement doit se montrer attentif à propos de l’échéance d’un bail. Une bonne communication avec le locataire lui permettra de savoir si celui-ci compte renouveler le bail ou non. Il faut rappeler que si le locataire veut quitter le logement, il peut à tout moment le signifier en respectant un préavis de trois mois pour une location nue et d’un mois pour un meublé.
Le propriétaire quant à lui doit se manifester au moins six mois avant le renouvellement du bail. S’il souhaite apporter des modifications au bail initial, il en informe le locataire afin d’ouvrir la négociation.
Il peut également donner congé au locataire, c'est-à-dire lui demander de quitter le logement au terme du bail en cours, s’il ne souhaite pas poursuivre la location. Toutefois, cette demande n’est autorisée que si le propriétaire souhaite reprendre le logement pour y loger un proche ou lui-même, où s’il souhaite vendre le logement (sachant que le locataire doit être l’acheteur prioritaire du bien).
Il est également possible de donner congé au locataire pour un motif légitime et sérieux, notamment si le locataire n’a pas répondu à toutes ses obligations (impayés de loyer, dégradations, troubles de voisinage, etc.). Les travaux d’améliorations que souhaiterait entreprendre le propriétaire entrent légalement dans le champ du motif légitime et sérieux.
Quels sont les grands principes du contrat de location ?
Avant de renouveler un contrat de location, il est important de bien connaître les règles de fonctionnement. Un bail d’habitation ou le contrat de location (les termes sont quasiment synonymes) donnent les éléments qui définissent la location.
La durée du bail légale a été précisée par la loi ALUR du 6 juillet 1989. Dans une location classique d’habitat, elle doit être de trois ans pour une location nue et de un an pour une location meublée (le bail peut être de six ans si le propriétaire du logement est une SCI).
Le bail mobilité (pour les étudiants ou les salariés mobiles) peut réduire la durée de location du meublé de un à dix mois, mais ce type de bail n’est pas reconductible (il peut à la rigueur être prolongé sans toutefois dépasser les dix mois).
Un locataire qui utilise le logement pour son activité libérale (médecin, avocat, architecte, etc.) peut conclure un bail professionnel qui sera d’une durée allant de six à douze ans. Dans le cas où le local est loué pour une activité commerciale, artisanale ou industrielle, un bail spécifique est utilisé, le bail commercial, qui est d'une durée minimale de neuf ans.
L’ensemble des contrats de location est tacitement reconductible (à moins que le contrat lui-même spécifie qu’il ne l’est pas). Cela signifie que si le propriétaire et le locataire sont satisfait des conditions, ils n’ont aucune démarche à effectuer pour prolonger la location.
Si des modifications de conditions sont nécessaires, l’une ou l’autre partie doit veiller à prendre ses dispositions dans les délais légaux.
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