La révision annuelle du loyer est une opération nécessaire du propriétaire bailleur s’il souhaite augmenter le loyer de son locataire en respectant la législation.
L’augmentation du montant des loyers est une démarche à laquelle le propriétaire bailleur peut procéder tous les ans. Mais celle-ci est toutefois très encadrée. La révision du loyer, ainsi qu’on l’appelle plus couramment, ne peut se faire qu’à une période précise de l’année et selon des critères tout aussi précis.
La clause de révision sur le bail
Pour que la révision du loyer soit légale, il faut avant tout qu’une clause soit présente sur le contrat de location. Celle-ci précise la période à laquelle s’effectue la révision et son mode de calcul. Elle explique ce qu’est le trimestre de référence et l’indice de référence du loyer.
Si la clause n’est pas présente sur le contrat de location, le locataire aura la légitimité de refuser toute augmentation de loyer, et ce jusqu’à l’issue du bail.
Comment procéder au calcul de la révision du loyer ?
La révision du loyer est exécutée une fois par an, à la date anniversaire de l’entrée du locataire dans le logement. Le trimestre durant lequel a été signé le contrat de location servira de trimestre de référence.
L’outil de base pour calculer l’augmentation du loyer s’appelle l’IRL, indice de référence du loyer. Il s’agit d’un chiffre exprimé en pourcentage publié par l’INSEE chaque fin de trimestre. Il représente un taux d’inflation constaté dans l’année écoulée.
Depuis 2022, il existe plusieurs IRL selon la région concernée : un pour la France métropolitaine, un pour la Corse et un pour les départements d’Outre-mer (Guadeloupe, Martinique, Guyane, Réunion et Mayotte).
Pour procéder au calcul de la révision du loyer, le bailleur doit utiliser l’IRL du trimestre de référence de l’année en cours. Cet IRL sert de base de calcul. On le multiplie au montant du loyer (hors charges) puis on divise le tout par l’IRL du trimestre de référence de l’année précédente.
La formule à retenir est la suivante :
Nouveau montant du loyer = (IRL N x montant du loyer) / IRL N-1
Dans les logements concernés, la révision s’applique également sur le complément de loyer. Elle s’applique également sur les forfaits réglés par les locataires des logements meublés pour les charges.
La révision des loyers peut-elle être automatique ?
Même si la clause de révision des loyers est inscrite sur le contrat de location, elle n’est en rien automatique sauf si vous faites de la gestion en ligne, par exemple sur le site de notre partenaire gererseul.com qui propose cette option.
Son application doit d’abord faire l’objet d’un courrier du bailleur au locataire où seront précisés le nouveau montant du loyer, éventuellement le mode de calcul, et la date d’application. Il n’est pas nécessaire au bailleur de justifier l’augmentation. La révision est inscrite sur le contrat de location et le locataire l’a signé en connaissance de cause.
Le courrier doit parvenir chez le locataire au moins un mois avant la mise en œuvre de la révision, afin que celui-ci prenne ses dispositions. Aujourd’hui, le paiement du loyer se fait principalement par virement automatique. Lors de la révision, le locataire doit avoir le temps d’ajuster le nouveau montant.
Comment procéder si la révision du loyer a été oubliée ?
Il peut arriver, par mégarde ou par manque de disponibilité, que le bailleur ait tout simplement oublié de procéder à la révision du loyer à la date anniversaire du bail. Dans ce cas, le bailleur a la possibilité d’effectuer cette révision plus tardivement. Toutefois, il n’est pas autorisé à demander un rattrapage au locataire.
Malgré le retard, le bailleur doit respecter la procédure du courrier informant la révision avec le mois de délai avant son application. Quelle que soit la période, le calcul doit toujours se faire en fonction du trimestre de référence, et non pas en fonction du trimestre durant laquelle est appliquée la révision.
La révision suivante pourra se faire à la date anniversaire du bail l’année suivante et reprendre son cours normal. A condition que le bailleur n’oublie pas…
Dans quels cas la révision du loyer ne s’applique pas ?
Depuis août 2022, l'augmentation du loyer est interdite lorsque le DPE classe le logement en F ou G (pour les baux signés ou renouvelés à partir du 14 août 2022). La mesure sera appliquée à partir de juillet 2024 dans les départements d'Outre-mer.
Quant aux logements conventionnés ANAH ou ceux régis par la loi de 1948, ils ont leurs propres règles de révision des loyers.
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