La loi ALUR a introduit le concept de zones tendues pour les endroits “où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements” et prévoit de nombreuses exceptions à la loi de 89 pour ces zones. A tel point qu’avant de rédiger un contrat de location, le bailleur doit vérifier la zone dans laquelle il se situe.
Zone tendue: qu’est ce qui change pour la rédaction du bail?
L’encadrement de l’évolution des loyers en zone tendue
Pour les zones tendues, la loi limite la réévaluation du loyer dans le cadre :
- d’un renouvellement de contrat;
- d’un nouveau contrat pour un logement vacant depuis moins de 18 mois.
Une augmentation de loyer supérieure à l’indice doit impérativement être justifiée par des travaux d’amélioration ou de conformité. En dehors des zones tendues, la fixation du loyer des logements mis en location est libre.
Zone tendue : un possible contrôle des loyers
Au-delà de l’encadrement de l’évolution des loyers, la loi prévoit la mise en place d’un contrôle des loyers pour les zones tendues. Concrètement, le loyer ne peut être supérieur à un loyer de référence majoré exprimé par un prix au mètre carré. Cette mesure n’est appliquée aujourd’hui qu’à Paris, depuis le 1er août 2015. Lille et Grenoble devraient suivre.
Zone tendue : le plafonnement des honoraires
Les plafond des honoraires des intermédiaires diffèrent également selon les zones. Une distinction s’opère même entre les zones tendues et très tendues : les honoraires liés à la visite, à la constitution du dossier et à la rédaction du bail sont ainsi fixés à :
- 12€/m2 en zone très tendue;
- 10€/m2 en zone tendue;
- 8€/m2 en zone non tendue.
Ces montants sont révisables au 1er janvier de chaque année.
Suis-je en zone tendue?
Répondre à cette question avant de rédiger un bail, c’est gagner un temps précieux et éviter de répondre à des questions parfois inutiles (sur les travaux de conformité ou d’amélioration par exemple).
C’est la raison pour laquelle la rédaction d’un contrat de bail à partir d’un formulaire dynamique en ligne est plus pertinente que de remplir un modèle papier par définition figé.
Comment savoir si l’on est zone tendue ?
- Première solution : se référer à la liste de communes annexée au décret n° 2015-931 du 29 juillet 2015 se rapportant lui-même au décret du 10 mai 2013 qui définit les zones tendues. Problème : ce décret, basé sur le numéro de département et la commune n’est pas suffisamment précis et peut induire en erreur. Par ailleurs, cette annexe ne distingue pas les zones tendues des zones très tendues.
- Deuxième solution : vous pouvez utiliser le nouvel outil de vérification automatique LeBonBail : en indiquant votre code postal complet et le nom de votre commune, vous connaîtrez votre zone et le montant du plafonnement, mais également :
- si vous êtes concernés par le contrôle des loyers ;
- si votre bien se situe dans une zone couverte par un plan de prévention des risques technologiques ou des risques naturels prévisibles nécessitant une annexe spéciale pour votre contrat de bail.
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LeBonBail met gratuitement à disposition un outil d’assistance à la rédaction de bail présentant et expliquant l’ensemble des options mises à sa disposition par la loi.
