C’est quoi, une SCI familiale ?

Une société civile immobilière (SCI) est un statut juridique qui permet à deux personnes au moins de s’associer pour gérer des biens immobiliers. La SCI est propriétaire des biens. Les associés reçoivent des parts sociales en fonction de leur apport. 

Une SCI peut donc associer les membres d’une même famille, qui devient ainsi une SCI familiale. Celle-ci suit les mêmes règles qu’une SCI classique. Le capital social est constitué par les membres et ceux-ci se voient attribuer des parts sociales. 

Pourquoi créer une SCI familiale ?

La création d’une SCI familiale donne de nombreux avantages sur le plan fiscal et financier.

Préparer la succession

Une SCI familiale peut être constituée par les membres d’un couple séparé, ou marié régime de la séparation de biens, ou en union libre, et qui souhaite constituer un patrimoine commun, notamment pour permettre à leurs enfants d’en hériter. La SCI familiale facilite la succession et la transmission d’un bien immobilier. Elle réduit les coûts de succession, notamment sur le plan fiscal. Elle permet surtout d’associer les enfants aux projets d’investissement immobiliers, et de leur constituer un patrimoine sans que celui-ci soit soumis aux droits de succession.

Dans le cadre d’une SCI familiale, le propriétaire d’un bien immobilier peut le céder petit à petit à ses enfants en leur donnant tous les quinze ans une partie de ses parts sociales. Pour des raisons fiscales, le montant de ces parts sociales ne doit pas dépasser les 100.000 € (sinon, des droits de succession s’appliquent). 

Contourner l’indivision

Une SCI familiale peut être constituée par les héritiers d’un parent décédé afin d’optimiser l’indivision. A la suite d’un décès, les biens du défunt sont transmis à ses héritiers de manière indivisible, c'est-à-dire que les parts de chaque héritier ne peuvent être définies. L’indivision, de part sa nature, conduit souvent à une vente des biens, afin que les héritiers en partage la recette. Mais une SCI familiale permet de conserver ces biens tout en définissant les parts de chaque héritier. 

En outre, la SCI permet à un des héritiers de quitter, s’il le souhaite, la SCI en vendant ses parts aux autres. Les héritiers pourront également inviter un autre membre de la famille, non désigné comme héritier, à investir dans la SCI familiale et bénéficier de parts sociales.

Comment fonctionne une SCI familiale ?

La SCI familiale permet aux parents de transmettre leur patrimoine immobilier tout en gardant la main sur sa gestion.

Parmi les associés de la SCI familiale doit être désigné le gérant. Celui-ci est chargé de la gestion administrative de la société et de sa comptabilité. Rien n’interdit à la SCI de rémunérer le gérant, ni de faire appel à un membre externe à la famille. Ce sont toutefois des décisions que les associés doivent prendre ensemble.

La SCI familiale est soumise à l'impôt sur le revenu, c'est-à-dire que chacun des associés sera imposé en fonction de ses parts sociales.

La SCI familiale est tenue à une comptabilité régulière. Elle doit être à jour en cas de contrôle.

Les démarches pour la création d’une SCI familiale sont quelque peu fastidieuses. Comme pour toute création de société, il faut savoir être patient,

La SCI familiale ne peut pas se transformer en activité commerciale. Elle ne peut pas servir de cadre à des opérations fréquentes d’achats et de ventes de biens. 

La SCI familiale peut, dans certains cas, être soumise, à la demande des associés, à l'impôt sur les sociétés. Seulement cette option est irréversible. On ne pourra pas revenir en arrière.

Droits et devoir des associés d’une SCI familiale

Chacun des associés d’une SCI familiale a droit de participation, par le vote, aux décisions de la société. Il dispose d’un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans le capital social de la SCI. 

Le vote est requis pour toutes les décisions qui entraînent une modification des règles de fonctionnement de la SCI (capital social, siège, désignation du gérant, etc.). Chacun des associés a le droit de provoquer un vote sur une question jugée importante.

Une assemblée générale de la SCI familiale doit être tenue chaque année, où sont présentés les comptes de la société et le rapport sur la gestion de la société. Les associés sont tenus d’être présents pour approbation.

Chacun des associés d’une SCI familiale est tenu de recevoir l’ensemble des documents concernant la gestion de la société, notamment la comptabilité.

Chacun des associés est personnellement engagé dans la SCI familiale. C’est à dire qu’en cas d’impayé de la SCI, les créanciers peuvent se retourner vers les associés et demander la saisie de leurs biens personnels.

Chacun des associés d’une SCI familiale a la possibilité de vendre ses parts sociales. Cette vente doit toutefois recevoir l’approbation des autres associés. 

Comment créer une SCI familiale ?

La création d’une SCI familiale suit le même cheminement que celle d’une société immobilière classique. 

Rédaction des statuts

Les statuts fixent les règles de fonctionnement et d’organisation de la SCI familiale. Sa rédaction est libre, mais doit contenir quelques éléments obligatoires :  Nom de la SCI, objet social, nom des associés, capital social et apport des associés.

Dépôt du capital social

La SCI doit ouvrir un compte bancaire à son nom pour y déposer l’ensemble des apports numéraires des associés. Le montant s’ajoute aux valeurs immobilières du patrimoine pour constituer le capital social de la SCI.

Publication de l’annonce légale

La création de votre SCI familiale doit être portée à la connaissance de tous. La publication de l’information se fait dans un journal d’annonces légales du département. 

Constitution du dossier d’immatriculation

Le dossier d’immatriculation est destiné à l’enregistrement de la SCI familiale au greffe. Le dossier contient le formulaire de la déclaration, les statuts de la SCI, l’attestation de parution dans le journal d’annonces légales, une attestation de dépôt de capital social, le justificatif d’identité des gérants et leur déclaration de non-condamnation, et le règlement par chèque des frais de greffe.

Immatriculation au Tribunal de commerce

Lorsque le Tribunal de commerce valide l’immatriculation de la SCI familiale, un extrait K-bis est envoyé au gérant.