La sous-location est une pratique que la législation cadre de très près, car les risques de dérives sont nombreux. Elle n’est toutefois pas interdite et peut se dérouler dans les meilleures conditions.
Le terme de sous-location s’applique à un locataire qui loue à un tiers tout ou partie de son logement. Le locataire principal devient une sorte de bailleur puisqu’il perçoit un loyer de la part de son sous-locataire.
Quelles sont les règles de la sous-location ?
La sous-location n’est pas interdite par la loi française mais elle reste toutefois très encadrée. Avant de procéder à la sous location, il y a quatre principes de base à retenir :
● aucune sous-location n’est possible sans l’accord écrit du propriétaire du logement,
● le montant du loyer de la sous-location ne doit pas dépasser celui de la location, le prix au mètre carré étant l’unité de comparaison,
● la sous-location prend fin à l’issue du bail du locataire. Elle ne pourra aller au-delà que si le bail du locataire est reconduit,
● comme pour une location classique, la sous-location doit faire l’objet d’un contrat entre le sous-locataire et le locataire principal.
Il existe bien sûr quelques petites exceptions selon les conditions de la sous-location. Elles sont précisées dans la suite de ce texte.
L’indispensable accord écrit du propriétaire
Lorsqu’il souhaite sous-louer tout ou partie de son logement, le locataire doit en faire la demande au propriétaire en lui adressant un courrier avec accusé de réception. La réponse écrite du propriétaire fera également l’objet d'un courrier recommandé. Si le propriétaire ne répond pas à la demande, le locataire doit considérer qu’il s’agit d’un refus, puisque la loi exige qu’il doit obligatoirement avoir l’accord écrit du propriétaire pour faire une sous-location.
L’interdiction d’une sous-location peut également être formulée en amont dans le contrat de location. Si le locataire obtient malgré tout l’accord du propriétaire, un avenant doit être signé entre les deux parties.
Si le locataire principal sous-loue tout ou partie de son logement sans l’accord du propriétaire, celui-ci pourra résilier le contrat de location (ce qui rendra caduc le contrat établi entre le locataire principal et le sous-locataire). En outre, le propriétaire pourra réclamer les montants des sous-loyers ainsi que des dommages et intérêts.
Le locataire reste responsable, vis-à-vis du propriétaire, des éventuels troubles et dégradations provoqués par le sous-locataire.
Quel bail pour le sous-locataire ?
La sous-location fait l’objet d’un contrat de bail entre le sous-locataire et le locataire principal, qui endosse alors le rôle de bailleur. Le locataire principal peut demander un dépôt de garantie au sous-locataire. Un état des lieux d’entrée peut également être signé par les deux parties.
Dans ce contrat de location doivent figurer au minimum :
● les dates de début et de fin de la sous-location,
● le montant du loyer,
● le montant des charges,
● la description précise et exhaustive de la partie du logement sous-louée,
● le montant du dépôt de garantie.
En annexe du contrat de sous-location doivent figurer :
● la copie de l’autorisation écrite du propriétaire,
● la copie du contrat de location entre le locataire principal et le propriétaire,
● l’état des lieux d’entrée,
● un extrait du règlement de copropriété.
Est-il possible de sous-louer dans un logement ANAH ?
Dans le cas d’un logement conventionné ANAH, le locataire peut sous-louer tout ou partie du logement à une personne en situation de handicap. Le propriétaire doit être prévenu de cet accueil, mais son autorisation n’est pas nécessaire.
Le locataire principal et le sous-locataire signent alors un contrat d’accueil familial. Il s’agit d’un contrat spécifique qui fixe les conditions matérielles, humaines et financières de l’accueil d’une personne non-autonome à son domicile dans le cadre familial. Cette prestation permet à l’accueillant de percevoir une rémunération. La personne accueillie quant à elle peut percevoir des aides financières et/ou fiscales.
Est-il possible de sous-louer dans un logement “Loi de 1948” ?
Dans le cas d’un logement soumis à la loi de 1948, la sous-location n’est autorisée qu’avec l’accord du propriétaire. Si le logement est sous-loué dans son intégralité, le montant du sous-loyer doit être égal à celui du loyer. En outre, le sous-locataire a le droit de rester dans le logement même après la fin du bail du locataire principal.
Si le locataire ne sous-loue qu’une partie du logement, la sous-location prend fin en même temps que la fin de la location. Le sous-locataire devra quitter les lieux lorsque le locataire quittera le logement.
Le locataire ne peut sous-louer qu’une seule pièce à un sous-locataire, sauf dans un cas précis : il peut sous-louer une deuxième pièce à un autre sous-locataire s’il vit seul, s’il est âgé de plus de 65 ans et que le logement compte deux à cinq pièces (les trois conditions devant être réunies).
Le loyer du sous-locataire sera proportionnel à la surface occupée. Le locataire principal est autorisé à appliquer une majoration de 20% maximum.
Est-il possible de sous-louer dans un logement social ?
La sous-location est interdite dans un logement social, sauf dans un cas précis, celui de l’accueil d’une personne âgée de plus de 65 ans ou en situation de handicap dans le cadre d’un contrat d’accueil familial.
Le locataire principal prendra soin d’avertir au plus tôt le propriétaire. Le montant du loyer sous-loué sera proportionnel à la surface allouée au sous-locataire.
Toute autre forme de sous-location dans un logement social expose le locataire à une résiliation du bail.
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