Travaux et réparations : qui paie quoi ?

Pour savoir qui du locataire ou du propriétaire bailleur doit prendre en charge les travaux de réparation au sein du logement, il faut s’en remettre à l'incontournable loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, qui tend à améliorer les rapports locatifs.

Ce texte énonce notamment l’obligation des deux parties : les propriétaires sont tenus de fournir un logement décent à leurs locataires alors que ceux-ci ont l’obligation de le maintenir en état et d’assurer l’entretien courant.

Quels sont les travaux et réparations pris en charge par le locataire ?

Même s’il n’est pas propriétaire du logement qu’il occupe, le locataire est tenu d’en assurer l’entretien. Toute détérioration liée à sa négligence lui sera imputée. Il doit ainsi assurer :

●      la propreté de chacune des pièces ainsi que des portes et fenêtres (et de la façade pour une maison),

●      les raccords de peinture des murs, plafond, sol et le rebouchage des trous,

●      les petits travaux de réparation des équipements de chauffage et du mobilier mis à disposition,

●      le remplacement lorsque nécessaire des prises électriques, interrupteurs, détecteur de fumées,

●      l’entretien de la tuyauterie, le remplacement lorsque nécessaire des joints et colliers,

●      le remplacement des vitres cassées,

●      le débouchage des sanitaires (salle de bain, WC…), le désengorgement des gouttières,

●      l’entretien annuel de la chaudière est également à sa charge ainsi que le nettoyage de la grille et le ramonage des conduits.

Quels sont les travaux et réparations pris en charge par le propriétaire ?

Le propriétaire est tenu de fournir au locataire un logement décent, c'est-à-dire qui ne représente aucun danger pour la santé et la sécurité des occupants. Un grand nombre de travaux sont à sa charge et ne peuvent être reportées dans les charges du locataire :

●      les travaux d’isolation visant l’amélioration de la performance énergétique du logement ,

●      le remplacement de la chaudière et du système de production d’eau chaude,

●      le remplacement des systèmes d’arrivée d’eau (chaude et froide),

●      le remplacement des ouvrants défaillants, portes et fenêtres, 

●      la réfection des parties communes (cage d’escalier, façade de l’immeuble…),

●      les travaux de remplacement en cas de vétusté (plomberie, robinetterie, volets, etc.),

●      l’installation du détecteur de fumées (obligatoire depuis le 8 mars 2015).

La réparation des dégâts provoqués par les catastrophes naturelles sont également à la charge du propriétaire.

Quels sont les diagnostics obligatoires à faire réaliser avant une location ?

Outre le financement des gros travaux pour assurer la décence du logement, le propriétaire bailleur doit également faire réaliser des diagnostics techniques obligatoires :

●      le DPE, diagnostic de performance énergétique,

●      le CREP, constat de risque d’exposition au plomb (si le logement date d’avant janvier 1949,

●      l’état d’amiante ou diagnostic amiante (si le logement date d’avant le 1er juillet 1997),

●      l’ERP, état des risques et pollutions si le logement est situé dans une zone exposée aux inondations, séismes, avalanches et gaz radon.

●      l’état des installations intérieures de l’électricité et du gaz, si celles-ci ont plus de quinze ans.

L’ensemble des diagnostics est réalisé par un professionnel indépendant. Ils sont classés dans un DDT, dossier de diagnostics techniques, que le propriétaire bailleur remet au locataire le jour de la signature du bail.

Qui prend en charge les dégradations constatées en fin de location ?

Lorsque le locataire quitte le logement, un état des lieux de sortie est effectué avec le propriétaire. L’opération consiste à évaluer l’état de chaque élément du logement en le comparant avec ce qui est mentionné dans l’état des lieux d’entrée. Si une dégradation est constatée et qu’elle est imputable au locataire, le propriétaire a la possibilité de retenir le montant des coûts de réparation sur celui du dépôt de garantie.

Lorsque l’état des lieux de sortie est signé par les deux parties et que les dégradations imputables au locataire sont constatées, le propriétaire bailleur dispose de deux mois pour demander des devis de réparation. Ces documents seront transmis au locataire pour justifier la somme retenue sur le dépôt de garantie.

Si la somme des devis est inférieure au montant du dépôt de garantie, le propriétaire est tenu de rendre la différence au locataire. Si au contraire la somme des devis est supérieure, le propriétaire peut demander au locataire de régler le surplus.

Dans le cas des dégradations liées à la vétusté des éléments et non pas à la négligence du locataire, c’est au propriétaire de prendre en charge les travaux de rénovation. La nuance entre vétusté et dégradation est souvent difficile à établir et peut être source de litiges.

Les propriétaires les plus prévoyants auront, au moment de l’installation du locataire, annexé au contrat de location une grille de vétusté, un document qui établit la durée de vie théorique des matériaux et équipements d’un logement. Il n’existe pas vraiment de standard de grille de vétusté, mais plusieurs modèles ont fait l’objet d’accords collectifs.