Troubles du voisinage : quelle est la responsabilité du bailleur ?

Si un locataire peut jouir du logement qu’il loue de la manière la plus absolue, sa liberté s’arrête dès lors qu’il nuit à la tranquillité de ses voisins et à leur propre droit de profiter des qualités de leur logement. S’il n’est bien entendu pas à l’origine de ses désagréments, le propriétaire bailleur devient juridiquement responsable dès lors qu’il a été mis au courant des nuisances de son locataire. 

Comment définir un trouble du voisinage ?

Le trouble du voisinage est l’action d’un résident, répétée ou non, qui peut nuire au confort et à la tranquillité de ses voisins. La trouble de voisinage peut être de différente nature : 

• les nuisances sonores, 
• les nuisances olfactives,
• les nuisances visuelles,
• les incivilités. 

Le trouble anormal de voisinage est effectif dès lors que l’auteur a conscience du trouble qu’il provoque et qu’il n’entreprend rien pour l’arrêter. 

Le tapage nocturne est une nuisance sonore qui est provoquée de nuit. Il n’existe pas d’horaires qui définissent un tapage nocturne. Celui-ci est effectif dès lors qu’il fait nuit et que des gens sont susceptibles de dormir. Le tapage nocturne est reconnu lorsqu’une personne provoque un bruit susceptible de réveiller les voisins ou de les empêcher de dormir. L’infraction est reconnue même si le bruit n’est pas intensif, répétitif ou durable dans le temps. 

Provoquer du bruit en journée peut également déranger les voisins. Contrairement aux idées reçues, il n’y a pas de bruits autorisés avant 22 heures et interdits après. La nuisance est effective dès lors que la tranquillité du voisin est entamée. Elle peut provenir du comportement des personnes ou de l’animal de compagnie (aboiements…) mais également de l’équipement qu’il utilise chez lui (télévision, machine à laver, instrument de musique, outil de bricolage…).  

Les nuisances olfactives sont généralement consécutives à un mauvais entretien du logement. Elles peuvent également être liées à des odeurs de cuisine, de poubelles ou de jardin (fumier, compost…).

Les nuisances visuelles sont reconnues lorsqu’un élément désagréable est imposé à la vue du voisin. Cet élément peut par exemple empêcher le voisin de profiter d’une vue appréciable, ou tout bonnement être considéré comme laid (même si les goûts ne se discutent pas, ce sont souvent ceux du voisin gêné qui sont écoutés par la Justice).  

Quant aux incivilités, elles comprennent les dégradations des biens communs mais aussi les comportements agressifs ou de nature à inquiéter le voisinage.

Quelles sont les limites du trouble de voisinage ?

Bien entendu, tout désagrément ne constitue pas un trouble de voisinage. Certains peuvent être considérés comme inhérents à l’environnement (comme un chant du coq ou les activités agricoles quand on s'installe en zone rurale) ou la gêne provoquée par une activité présente avant l’installation dans le logement. L’occupant est censé avoir pris connaissance des inconvénients de son logement avant de s’y installer.

Comment agir lorsque le locataire est l’auteur de troubles de voisinage ?

Lorsque le comportement de l’occupant d’un logement pose problème auprès des voisins, ceux-ci peuvent s’adresser à la personne concernée, mais également directement au propriétaire. Celui-ci peut en outre être alerté par la police ou par une pétition. 

Quel que soit le support ou le messager, toute information faisant état d’un trouble de voisinage de son locataire rend le propriétaire responsable. Celui-ci se doit d’agir sans délai en s’adressant à son locataire. 

Il est important que, dans sa démarche, le propriétaire conserve des preuves de ses agissements. Il envoie donc un courrier recommandé avec accusé de réception dans lequel il fait part au locataire des informations de troubles et lui demande d’y mettre fin séance tenante. 

Le courrier peut être remis en main propre, ou transmis par voie de commissaire de justice. Un comportement nuisible vis-à-vis du voisinage peut constituer un motif de résolution du bail, si celui-ci a bien été formulé dans la clause résolutoire. 

Si le locataire ne change pas de comportement, le propriétaire peut demander à un conciliateur d’intervenir. S’il n’obtient pas satisfaction, il se tournera alors vers la Justice. Les preuves de notifications et de courrier que le propriétaire a envoyé au locataire démontreront qu’il n’est pas resté inactif et qu’il a tout mis en œuvre pour arrêter le problème, dans la mesure de ses possibilités.

Le plus important pour le propriétaire est donc d’agir et de conserver les preuves de ses actions. Le juge ne reprochera jamais au bailleur d’avoir échoué dans son entreprise s’il a au moins essayé. L’inaction, en revanche, est punissable par la loi.