Vente d'un bien loué : droits et procédures

Vendre un logement alors que celui-ci est occupé par un locataire est autorisé par la législation. Toutefois, cette vente ne doit pas se faire au détriment du locataire. Au contraire, il est impératif que celui-ci conserve ce qui a été défini dans le bail qu’il a signé.

Comment vendre un logement occupé par un locataire ?

Lorsqu’un logement passe d’un propriétaire à un autre alors qu’il est occupé par un locataire, celui-ci doit être informé des coordonnées du nouveau propriétaire et des conditions de la vente. Il doit également connaître son nouvel interlocuteur si le logement est géré par une agence ou un professionnel.

Le locataire reste dans le logement dans les mêmes conditions que celles stipulées dans le contrat de location. Le nouveau propriétaire ne peut en aucun cas demander la rédaction d’un nouveau bail, ni imposer de nouvelles clauses. A plus forte raison, il ne pourra pas exiger un nouveau montant de loyer, ni augmenter le montant des charges. En outre, le nouveau propriétaire devient redevable du dépôt de garantie initialement versé à l’ancien propriétaire.

La caution qui couvre le locataire n’est également pas remise en cause, à moins que le garant ait prévu cette situation dans l’acte de cautionnement.

Le propriétaire vendeur a le devoir d’informer l’acquéreur des conditions dans lesquelles est loué le logement. Il lui fournira une copie du contrat de location avec la totalité des annexes.

Il est particulièrement recommandé au nouveau propriétaire de bien s'informer sur la location en cours. Notamment si celle-ci a été réalisée sous un dispositif de type loi Pinel. Car dans ce cas, le locataire conservera un montant de loyer avantageux sans que le nouveau propriétaire ne puisse bénéficier des avantages du dispositif.

Le locataire peut-il acheter le logement qu’il loue ?

Dans le cas d’une vente en cours de bail, le locataire ne bénéficie d’aucun droit de préemption, ce qui signifie qu’il ne peut être prioritaire pour l’achat du logement. Le droit de préemption ne s'applique que lorsque le propriétaire donne congé au locataire.

Ce congé n’est possible que lorsque le propriétaire souhaite vendre le logement (le prix de vente est supérieur lorsque le logement n’est pas occupé) ou bien y installer un membre de sa famille ou l’occuper lui-même.

Le locataire qui reçoit le congé du propriétaire est informé de la mise en vente du logement et une proposition d’achat prioritaire lui est faite. Il dispose alors de deux mois pour donner réponse.

Le nouveau propriétaire peut-il vendre à son tour le logement occupé ?

Rien n’empêche le nouveau propriétaire de vendre à son tour un logement qu’il acquis pendant le bail du locataire, du moment que la transaction se déroule dans les règles et en respectant les droits du locataire.

Si le nouveau propriétaire souhaite donner congé au locataire afin de s’installer lui-même dans le logement ou d’y loger un proche, ou bien de revendre le logement avec une plus-value, il doit également respecter un délai de préavis avant de donner congé.

S’il souhaite revendre le logement, le propriétaire ne peut donner congé au locataire avant la date  de reconduction du bail. Par exemple, si le logement est acheté le 1er mars 2024 et que le bail prend fin le 30 juin 2025, le congé ne pourra pas être donné avant le 30 juin 2028, date de la reconduction du bail. Le congé, en outre, doit être accompagné d’une offre de vente destiné au locataire, celui-ci bénéficiant dans ce cas d’un droit de préemption. Pour rappel, le locataire dispose alors de deux mois pour donner sa réponse.

Si le propriétaire souhaite s'installer dans le logement, ou y loger un de ses proches, il ne pourra donner congé qu’au terme du bail en cours. Dans tous les cas, s’il souhaite que le locataire quitte le logement, le propriétaire bailleur se doit de bien s’informer sur la légalité des procédures.

La vente d’un logement pendant le bail d’un locataire est donc parfaitement légale à condition que le locataire en soit informé et qu’il conserve les conditions dans lesquelles il occupe le logement. La transaction entre deux propriétaires ne doit en aucun cas être une source d’inquiétude pour le locataire.