Le bailleur a l’obligation de garantir la jouissance paisible à son locataire. Sa responsabilité au titre du contrat de bail n’est pas la même selon les situations: trouble de fait ou un trouble de droit, trouble provoqué par le bailleur ou par un tiers.
La jouissance paisible: une garantie du bail de location
Une obligation légale du bailleur
Le locataire a le droit à une jouissance paisible au sein des lieux qu’il loue (art 6 de la loi du 6 Juillet 1989 et art 1719 du Code civil). Le bailleur doit assurer cette jouissance paisible du locataire pendant toute la durée du bail.
“le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : (…) 3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail". Art. 1719 du Code civil
L’obligation d’assurer la jouissance paisible des lieux loués est une obligation qui pèse sur tous les bailleurs, que le bailleur soit un bailleur du secteur privé ou un bailleur pour Habitation à loyer modéré (HLM).
Trouble de tiers ou trouble du bailleur?
Cette obligation est générale. Non seulement le bailleur a l’obligation de ne pas troubler lui-même la jouissance, mais également de garantir contre les troubles venant d’un tiers.
La loi distingue par ailleurs les troubles de fait des troubles de droit.
Jouissance paisible du locataire : troubles de fait et troubles de droit
Les troubles de fait
Le " trouble de fait " correspond à une action commise par une ou plusieurs personnes qui empêchent le locataire d'user paisiblement du logement qu’il loue.Il existe plusieurs troubles de fait, comme par exemple :
- Le bruit des voisins bruyants ou des travaux ;
- Le vol ;
- Les odeurs ;
- Des travaux rendant difficile l’usage des lieux ;
- La suppression d’une fenêtre ;
- Les sinistres résultant d’une tempête, d’un séisme, d’une inondation.
Ces troubles peuvent être le fait d’un tiers ou du bailleur lui-même.
Les troubles de droit
Le trouble de droit correspond à la revendication par un tiers d’un droit sur l’immeuble loué, comme par exemple :
- Revendication d’une servitude ;
- Revendication de la propriété du bien ;
- Revendication de la location du bien.
Cette revendication d’un droit sur la chose louée vient contrarier la jouissance paisible du locataire.
Quelle responsabilité du bailleur en cas de troubles?
Le bailleur n’est pas responsable des troubles de tiers
Si le bailleur est considéré responsable des troubles subis par le locataire, il peut être tenu d’indemniser ce dernier pour le préjudice subi. Le bailleur n’est pas responsable en cas de troubles de fait causés par un tiers.
L’article 1725 du Code civil précise en effet que :
« le bailleur n'est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance, sans prétendre d'ailleurs aucun droit sur la chose louée ; sauf au preneur à les poursuivre en son nom personnel ».
Par exemple, le bailleur n’est pas responsable :
- si des squatters sont dans le hall de l’immeuble et troublent la jouissance paisible du locataire ;
- si le locataire est volé,
- si le trouble provient d’un cas de force majeure comme une tempête, un séisme, une inondation.
Le bailleur peut être tenu responsable des troubles de tiers qu’il a indirectement provoqués
La situation est différente lorsque du bailleur est indirectement responsable et qu’une faute de sa part a généré le trouble : par exemple, si un vol a été rendu possible par la présence d’un échafaudage.
Le bailleur est responsable des troubles qu’il occasionne
A titre d’exemple, le bailleur est responsable du trouble :
- si il loue le bien à deux personnes différentes,
- si il supprime le chauffage et l’eau chaude,
- si il entre dans le bien sans autorisation.
Sanction du non-respect de l’obligation de jouissance paisible.
En fonction de la gravité du trouble, le locataire peut obtenir une indemnisation. De plus, selon la gravité du trouble et l’obligation que le bailleur n’a pas respecté, le locataire pourra obtenir l’exécution forcée de l’obligation ou la résiliation du bail.
Résumé
- Le bailleur a l’obligation de garantir la jouissance paisible à son locataire ;
- La jouissance paisible peut être troublée par un trouble de fait ou un trouble de droit ;
- Le trouble émane soit du bailleur, soit d’un tiers ;
- Le bailleur n’est pas garant des troubles de fait émanant d’un tiers.
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