Absence d'état des lieux: le locataire est présumé responsable des dégradations

A quoi sert l’état des lieux?

L’état des lieux sert à décrire l’état du logement lors de la prise de possession des lieux par le locataire et lors de sa sortie. Les deux états des lieux peuvent alors être comparés à la fin du bail pour déterminer les dégâts locatifs et les réparations à la charge du locataire. Il s’agit de déterminer si les dégradations apparues en cours de bail découlent d’un simple usage normal du bien et de ses équipements ou si le locataire est responsable de dégradations anormales.

L’absence d’état des lieux est préjudiciable au locataire

En l’absence d’état des lieux, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état de préservation et d’entretien. Ceci signifie que si le bien présente des dégradations lors de sa sortie, il sera tenu d’effectuer les réparations qui s’imposent, même si ces dégradations étaient déjà présentes au début du bail.

“S'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.” 

Article 1731 du Code Civil

Le locataire ne sera cependant pas tenu d’effectuer les réparations si:

• il peut apporter la preuve (par tout moyen) que la dégradation était déjà présente avant sa prise de possession des lieux;
• le bailleur a refusé ou fait obstacle à l’état des lieux d’entrée

Le locataire peut-il exiger la réalisation d’un état des lieux?

Si aucun état des lieux n’a été effectué au début du bail, le locataire a intérêt de communiquer au bailleur sa demande d’état des lieux. Il est également possible de faire parvenir au bailleur un pré-état de lieux, que le bailleur sera libre d’accepter et de signer. Si le bailleur ne réagit pas à cette première demande, le locataire doit alors lui adresser une mise en demeure de réaliser l'état des lieux, par courrier recommandé avec accusé de réception. Dans le cas où cette mise en demeure elle-même resterait sans réponse, le bailleur serait alors considéré ayant refusé l’état des lieux.

Sous quels délais doit être réalisé l’état des lieux?

L’état des lieux doit être effectué lors de la remise des clefs. Le locataire peut cependant compléter l’état des lieux ultérieurement, à deux occasions :

• dans les dix jours qui suivent l’établissement de l’état des lieux, dans le cas où il constaterait un élément important ne figurant pas sur l’état des lieux réalisé par les parties ;
• pendant le premier mois de la période de chauffe, le locataire peut demander que l’état des lieux soit complété par l’état des éléments de chauffage. 

Pour aller plus loin :

• Comment contester un état des lieux de sortie?
• Comment réaliser un état des lieux?
• L'état des lieux : faire soi-même ou sous-traiter?
• Qui doit payer pour l'état des lieux?