Les congés du bail pour vendre et pour reprise sont des exceptions au principe de la loi sur les baux d’habitation. Ils peuvent donner lieu à des contrôles par le juge d’instance si le locataire conteste la réalité de la reprise ou de la vente.
Le congé du bailleur est une exception au principe de la loi sur le bail
En principe, le bailleur ne peut pas donner congé au locataire et mettre fin au contrat de location. La loi française est ainsi conçue et faite pour que ce soit le locataire qui soit la partie protégée dans le contrat de bail. La loi ne prévoit que deux exceptions à ce principe:
Dans ce souci de protection du locataire et pour éviter les abus, un contrôle est opéré sur les congés donnés par le bailleur. C’est au locataire d’engager les démarches, car il est le seul à subir un préjudice de cette situation. Il est celui qui doit prouver que le congé donné est frauduleux.
Le contrôle du congé pour reprise délivré par le bailleur
La validité de la reprise du bail
Le bailleur peut décider de reprendre le bien pour y vivre, ou pour y faire vivre un de ses proches qui peut être bénéficiaire d’une telle reprise. En la matière, il n’existe aucun contrôle préalable. Le juge ne va pas faire une appréciation du bien-fondé de la reprise: son rôle n’est pas de vérifier si le bénéficiaire ou le bailleur auraient pu trouver un autre logement, si le bénéficiaire ou le bailleur avait vraiment besoin du logement.
Le fait de reprendre pour habiter est un élément de validité du congé à lui seul, à conditions toutefois que le logement soit occupé à titre de résidence principale et par une personne cité par la loi du 6 Juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locations.
Cette affirmation est cependant à nuancer puisque pour les baux conclus à partir du 27 Mars 2014, le juge peut vérifier d’office la réalité du motif du congé et les respect des obligations.
Fin du bail de location: la compétence du tribunal
Le tribunal compétent pour vérifier de la réalité de la reprise pour habiter du logement est le tribunal d’instance du lieu de la situation de l’immeuble.
- Le juge sanctionne les congés ne respectant pas les conditions de formes et de délais. A ce titre, le bailleur doit veiller à envoyer une notification de fin de bail pour reprise qui respecte le formalisme prévu par la loi.
- Par ailleurs, le juge vérifie si la reprise pour habiter a bien eu lieu. En d’autres termes, le rôle du juge est de vérifier si le congé n’a pas été donné par ruse ou de manière frauduleuse, afin de faire partir le locataire en feignant une reprise. L’appréciation des faits s’effectue à la date du congé donné par le bailleur au locataire. Cela signifie qu’un bailleur délivrant un congé pour reprendre le bien afin d’y vivre lui peut prouver qu’il avait cette intention à ce moment-là, mais que par la suite, un nouvel événement, a modifié ses projets ce qui explique que le logement n’a pas été repris pour habiter. Dans une telle situation, le bailleur n’a pas à se justifier auprès de son ancien locataire du motif pour lequel le logement n’a finalement pas été repris.
Trois comportements peuvent être sanctionnés par le juge d’instance :
- l’inoccupation des lieux;
- la remise du logement en location;
- la vente du logement.
L’inoccupation des lieux suite à un congé pour reprise
Il s’agit de la situation dans laquelle, bien que le bailleur ait donné congé pour reprendre le logement à son locataire, le logement reste inoccupé.
Il n’y a pas de délai dans lequel le bénéficiaire du congé pour reprise doit occuper les lieux. On parle à ce propos d’un “délai raisonnable”.
La jurisprudence française montre que le juge s’attache aux circonstances plus qu’à la lettre de la loi pour évaluer ce délai raisonnable. En effet, des délais de plusieurs années ont parfois été considérés comme n’étant pas frauduleux alors que des délais de quelques mois ont pu l’être. La situation du bailleur, notamment sa santé, sa situation maritale, celle du logement, et des éventuels travaux nécessaires, ou encore la situation du bénéficiaire sont des éléments pris en compte par le juge pour qualifier de raisonnable ou non le délai pour occuper les lieux. Les faits justificatifs de l’inoccupation sont nombreux et acceptés ou rejetés au cas par cas.
Par ailleurs, il n’y a pas non plus de délai pendant lequel le bénéficiaire du congé pour reprise doit occuper les lieux. A ce titre, une occupation brève peut être acceptée par le juge d’instance.
A ce titre, l’occupation du logement n’a pas à durer pour un temps défini. Là encore, la loi est muette, et une occupation brève peut être acceptée par le juge d’instance.
Congé du bail pour reprise et remise du logement en location
Il s’agit de la situation dans laquelle le bailleur a donné congé pour reprendre le logement à son locataire, mais décide finalement de le remettre en location. Une telle situation peut en effet apparaître injuste pour le locataire évincé.
Cependant, ce n’est pas systématiquement sanctionné. La remise du logement en location n’est sanctionnable que si elle est le fait d’un bailleur de mauvaise foi.
Par ailleurs, le fait de devoir faire occuper le logement par un proche n’est pas contradictoire avec le fait de le louer. Le bénéficiaire du congé pour reprise et le bailleur peuvent donc être unis par un contrat de bail au terme duquel le locataire doit payer un loyer. Rien ne fait état d’une obligation de gratuité dans la loi. Le bien peut donc être remis en location de manière à respecter le congé.
Congé du bail pour reprise et vente du logement
Il s’agit de la situation dans laquelle le bailleur a donné congé pour reprendre le logement à son locataire, mais décide finalement de le vendre. Si le bailleur décide finalement de vendre le bien, une telle vente ne sera sanctionnée que si elle est le résultat de la mauvaise foi du bailleur. Elle n’est donc pas en elle-même interdite, mais elle ne doit pas avoir été prévu au moment de la délivrance du congé pour reprise.
La sanction des congés pour reprise frauduleux
Le locataire ayant dû quitter les lieux à cause de la notification d’un congé pour reprise alors que la reprise n’a pas effectivement eu lieu peut être indemnisé.
Le locataire peut se voir attribuer des dommages et intérêts, dont le montant est calculé selon la gravité des faits. Ce qu’il ne peut pas obtenir c’est la réintégration dans le bien.
Concernant l’attribution de dommages et intérêts, des limites ont été fixées pour les baux conclus à partir du 27 Mars 2014 à 6 000 € pour les personnes physiques et 30 000 € pour les personnes morales.
Le contrôle du congé pour vendre délivré par le bailleur
La validité du congé pour vente
Le juge sanctionne les congés ne respectant pas les conditions de formes et de délais. A ce titre, le bailleur doit veiller à envoyer une notification de congé de fin de bail pour vente qui respecte le formalisme prévu par la loi. Le juge vérifie également si la vente a bien eu lieu et dans quelles conditions. Le juge n’opère pas un contrôle préalable du congé pour vente mais un contrôle à postériori, pendant lequel la charge de la preuve incombe au locataire.
Le juge n’intervient pas sur le bien-fondé de la décision du propriétaire de vendre son bien.
Cette affirmation est cependant à nuancer puisque pour les baux conclus à partir du 27 Mars 2014, le juge peut vérifier d’office la réalité du motif du congé et les respect des obligations.
Fin du bail d’habitation: la compétence du tribunal
Le tribunal compétent pour vérifier de la réalité de la reprise pour vendre le logement est le tribunal d’instance du lieu de la situation de l’immeuble. Le juge va notamment exercer un contrôle sur deux éléments:
- Le contrôle du prix;
- La relocation du bien.
Le contrôle du prix de vente suite à une fin de bail pour vendre
Le propriétaire ayant délivré un congé pour vente est libre de fixer le prix qu’il souhaite pour son bien. Cependant, ce prix sera considéré comme étant frauduleux si il a été fixé uniquement pour dissuader, empêcher le locataire d’acheter le bien. En effet, pour rappel, la notification de vente envoyée au locataire vaut offre de vente, le locataire bénéficiant d’un droit de préemption. Cette appréciation se fait selon l’espèce, il n’y a pas de véritable ligne jurisprudentielle à ce sujet. Cependant, les sanctions sont lourdes puisqu’elles peuvent aller jusqu’à l’annulation de la vente.
La remise du logement en location suite à un congé pour vendre.
Il s’agit de la situation dans laquelle le bailleur a donné congé pour vendre le logement à son locataire, mais décide finalement de le remettre en location. Une telle situation peut en effet apparaître injuste pour le locataire évincé. Le propriétaire est libre de renoncer à la vente du bien et donc de remettre le logement en location. Dans une telle situation, l’acte du propriétaire n’est frauduleux que s’il est de mauvaise foi. Le juge d’instance apprécie au cas par cas les circonstances ayant amenées à ce changement.
La sanction des congés pour vente frauduleux.
Le locataire ayant dû quitter les lieux à cause de la notification d’un congé pour vente alors que la vente n’a pas effectivement eu lieu ou qu’elle a été annulée peut être indemnisé.
Il peut se voir attribuer des dommages et intérêts, dont le montant est calculé selon la gravité des faits. Dans certains cas, il peut même obtenir la réintégration dans les lieux.
Concernant l’attribution de dommages et intérêts, des limites ont été fixées pour les baux conclus à partir du 27 Mars 2014 à 6 000 € pour les personnes physiques et 30 000 € pour les personnes morales.
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