La loi ALUR a introduit de nombreuses règles encadrant la fixation du loyer dans le contrat de bail d'une ville située en zone tendue: encadrement et contrôle des loyers, réévaluation du loyer soumise à des règles strictes, etc. Comment, dès lors, calculer et fixer un loyer pour le bail d'habitation à Boulogne-Billancourt?
Le bail en zone tendue: une réglementation sur les loyers plus contraignante
Boulogne-Billancourt fait partie des villes situées en zone tendue, c'est-à-dire une zone dans laquelle l'offre de logements est insuffisante pour répondre à la demande. Les zones tendus ont été déterminées avec comme but premier de fixer des règles différentes en matière:
- de fixation du loyer dans le contrat de bail
- de délais de préavis du locataire
Boulogne-Billancourt se situe en zone tendue. La fixation du loyer est donc soumise à des règles particulières dans tous les quartiers de la ville: Marcel Sembat, Pont de Sèvres, Pont du Jour ou Gallieni.
L’encadrement des loyers en zone tendue règlemente la hausse du loyer entre deux locataires
Le décret n° 2016-1040 du 29 juillet 2016 limite l'augmentation du loyer par le bailleur lors du changement de locataire:
“Lorsqu’un logement vacant fait l’objet d’une nouvelle location, le loyer du nouveau contrat de location ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire.”
Ainsi, le montant du loyer défini dans le nouveau contrat de bail ne peut excéder le loyer appliqué au précédent locataire. Doivent être inscrits au contrat les informations suivantes:
- le montant du loyer acquitté par le précédent locataire
- la date de versement
- la date de dernière révision du loyer
Le loyer peut néanmoins faire l’objet d’une révision de loyer, dans la limite de l'indice de référence des loyers défini par l'INSEE, si aucune révision de loyer n’est intervenue au cours des douze mois précédant la conclusion du nouveau bail de location.
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La signature d’un bail pour une première location ou pour un logement demeuré non loué pendant au moins 18 mois permet d’échapper à la règle de l'encadrement des loyers. Dans ces cas de figure, la fixation du loyer est libre dans la limite du loyer de référence majoré. Or, à ce jour, aucun loyer de référence majoré n’a été défini pour Boulogne-Billancourt. Dans l’attente de la publication du décret préfectoral de contrôle des loyers pour Boulogne-Billancourt, la fixation du loyer par le bailleur est libre.
La réalisation par le bailleur de travaux d’amélioration permet d'augmenter le loyer
Lorsque le propriétaire a réalisé des travaux d’amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de décence, ce dernier peut procéder à une augmentation de loyer d’un montant maximum correspondant à 15 % du coût des travaux (TTC). De plus, si ces travaux ont réalisés moins de 6 mois avant la signature du nouveau bail et que leur montant correspond au minimum à la dernière année de loyer, celui-ci peut être librement réévalué par le bailleur.
La réévaluation pour sous-évaluation manifeste: une hausse du loyer est possible
Le bailleur qui estime que le loyer appliqué au précédent locataire a été sous-évalué peut engager une procédure dite de ”réévaluation pour sous-évaluation manifeste”. Il doit alors:
- déterminer un loyer moyen habituellement constaté dans le voisinage pour des logements comparables (le “loyer moyen”)
- Augmenter le loyer comme suit: 50% x (le loyer moyen - le loyer précédent)
Les informations utilisées par le propriétaire pour réévaluer le loyer doivent être obligatoirement inscrites au contrat de bail.
Lors d'un renouvellement de bail, le loyer ne peut être réévalué qu'en cas de sous-évaluation manifeste
Lorsqu’il s'agit d’un renouvellement de bail avec le locataire actuel, le loyer du nouveau bail ne peut excéder le loyer convenu lors du précédent bail. Une augmentation du loyer n'est possible que lorsque le loyer est « manifestement sous-évalué ».
Quelle est la procédure à suivre pour le propriétaire?
- Pour réévaluer le loyer, le propriétaire doit proposer au locataire, au moins six mois avant le terme du contrat de bail en cours, un nouveau loyer qui sera fixé par « référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables ». Les logements servant à la détermination du loyer de référence doivent être localisés dans le même groupe d’immeubles ou dans tout autre groupe d’immeubles situés dans la même zone géographique et comportant des caractéristiques similaires.
- À défaut de réponse du locataire quatre mois avant le terme du contrat ou si les deux parties ne parviennent pas à un accord, le bailleur ou le locataire doit saisir la commission départementale de conciliation des Hauts-de-Seine.
- A défaut d’accord constaté par la commission, le juge doit être saisi avant le terme du contrat, sans quoi le contrat de bail est reconduit aux conditions antérieures du loyer, c’est-à-dire que le loyer du nouveau bail renouvelé demeure inchangé.
Lors d'une réévaluation pour sous-évaluation manifeste, les informations récoltées et utilisées pour déterminer les loyers du voisinage pour des logements comparables doivent être annexées au contrat de bail.
Dans quelle mesure la réévaluation est-elle limitée?
Comme pour la réévaluation de loyer en cas de changement de locataire, le bailleur doit déterminer un loyer moyen habituellement constaté dans le voisinage pour des logements comparables (le “loyer moyen”).
L’augmentation de loyer maximum ne peut excéder la plus élevée des deux limites suivantes
- 50% x (le loyer moyen - le loyer précédent).
- 15 % du coût réel (TTC) des travaux d’amélioration ou de mise en conformité que le bailleur aurait réalisé depuis la signature du contrat de bail initial.
La réévaluation pour sous-évaluation manifeste a un caractère progressif
La hausse du loyer convenue dans le cadre du bail renouvelé s’applique
- par tiers s’il s’agit d’un bail d’une durée de 3 ans (bailleur personne physique)
- par sixième s’il s’agit d’un bail d’une durée de 6 ans (bailleur personne morale)
Ces informations sont également des mentions obligatoires devant figurer au contrat de bail renouvelé.
Pour plus d’informations :
 | Boulogne-Billancourt: la réglementation sur le contrat de bail La réglementation en vigueur à Boulogne pour obtenir un contrat de bail conforme à la législation ALUR: toutes les informations sur l'encadrement des loyers, la zone tendue et les zones d'état des risques. |
| Le préavis du locataire à Boulogne-Billancourt Le locataire en zone tendue bénéficie d'un délai de préavis réduit à un mois. Il doit impérativement notifier le motif de réduction du préavis dans son courrier de résiliation à envoyer au bailleur. |
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