L'insalubrité du logement ne suffit pas à caractériser une activité de marchand de sommeil. Le qualificatif de marchand de sommeil répond à d'autres critères. Et les sanctions respectives sont d’ailleurs bien différentes.
Il ne suffit pas de louer un logement insalubre pour être qualifié de marchand de sommeil.
Il n’existe pas de définition juridique du marchand de sommeil
En revanche, la loi sanctionne plusieurs cas de figure comme:
“Le fait de soumettre une personne, dont la vulnérabilité ou l'état de dépendance sont apparents ou connus de l'auteur, à des conditions de travail ou d'hébergement incompatibles avec la dignité humaine"
"Le fait de mettre à disposition aux fins d'habitation des locaux dans des conditions conduisant manifestement à leur sur-occupation”.
On parle de marchand de sommeil lorsque le bailleur loue:
- un bien vétuste en état apparent d’indécence ou d'insalubrité;
- en subdivisant l'espace au maximum afin d'augmenter sa rentabilité (menant de fait à un état d’indécence, l’espace minimal de location devant être de 9 mètres carrés);
- de manière délibérée en profitant de la position de faiblesse du locataire.
Il ne s’agit plus d’une mauvaise gestion du bien immobilier, mais d’une situation dans laquelle le bailleur profite intentionnellement d’un locataire au faible revenu et sans pouvoir de négociation autre que la loi.
L’insalubrité du logement n’est donc pas suffisante en elle-même pour qualifier le bailleur de marchand de sommeil. Le bailleur d’un bien frappé d’un arrêté irrémédiable d’insalubrité ne sera pas nécessairement condamné comme marchand de sommeil.
L’insalubrité du logement est elle nécessaire pour qualifier le bailleur de marchand de sommeil?
La notion de marchand de sommeil se rattache plus à celle du logement indécent, car qualifié de “local par nature impropre à la location” : une cave sans ouverture n’est pas forcément un espace insalubre, mais sa mise en location est cependant contraire au code de la santé publique.
C’est donc plutôt la notion de logement indécent ou d’habitat indigne qui qualifie le bailleur de marchand de sommeil. L’insalubrité n’est pas une caractéristique nécessaire.
Marchand de sommeil et bailleur de logement insalubre : des sanctions différentes
Quelles sanctions pour le bailleur d’un logement insalubre?
En cas d’arrêté d’insalubrité, le bailleur peut être condamné:
- à verser 3 mois de loyer d’indemnité au locataire en cas de rupture du contrat de bail;
- à reloger temporairement le locataire en cas de réalisation de travaux de mise en conformité.
Marchand de sommeil : des sanctions pénales
Les peines pour les marchands de sommeil peuvent s’élever à 15 000 € d’amende ainsi qu’à des peines de prison. En effet, la mise volontaire en danger de la sécurité d’une personne physique est un délit qui peut faire l’objet de poursuites pénales.
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