Les critères de décence du logement loué traitent de la santé et la sécurité du locataire, du confort, des équipements et de la surface minimum. Le bailleur ne peut transiger sur ces critères: leur respect est une obligation impérative de la loi sur les baux d’habitation.
La notion de logement décent dans la loi sur le bail d’habitation.
La loi du 6 juillet 89 sur les locations à usage d’habitation définit le logement décent comme “ne laissant pas apparaître de risque manifeste pouvant porter atteinte à la sécurité physique, ou à la santé, et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation".
En 2002, un décret est venu compléter la loi et définir plus amplement les caractéristiques de décence nécessaires pour la mise en location du logement.
La notion de logement décent suite au décret du 30 janvier 2002
Les articles 2 et 3 du décret du 30 janvier 2002 déterminent les caractéristiques relatives à la sécurité physique et à la santé des locataires, aux éléments d’équipements et de confort et à la surface et au volume habitable que doit respecter un logement décent.
Les normes de santé et de sécurité.
Afin de répondre aux normes minimales de santé et de sécurité, le logement mis en location doit:
- assurer “le clos et le couvert”, ce qui signifie protéger du vent et assurer le locataire contre les infiltrations d’eau;
- disposer de dispositifs de retenue des personnes (fenêtres, rampes…) en bon état;
- faire preuve d’un état d’entretien des matériaux de construction, canalisations et revêtements assurant la sécurité des occupants;
- garantir une ventilation adéquate du logement;
- fournir un éclairage suffisant des pièces principales.
Les normes de confort et de fonctionnement adéquat des équipements.
Afin de répondre aux normes minimales de confort et de fonctionnement adéquat des équipements mis à la disposition du locataire, le logement mis en location doit disposer:
- d’une installation permettant un chauffage normal et assurant une arrivée d’énergie au logement;
- d’une arrivée en eau potable au débit suffisant;
- d’un système satisfaisant d’évacuation des eaux ménagères;
- d’une cuisine ou un coin cuisine aménagé de façon satisfaisante;
- d’une installation sanitaire intérieure au logement (sauf cas particulier);
- d’une installation électrique suffisante afin de garantir l’éclairage normal des pièces de vie ainsi que des appareils ménagers indispensables à la vie quotidienne.
Dispositions complémentaires indispensables au logement décent.
Le logement doit disposer d’une pièce principale d’au moins 9 mètres carrés et de hauteur de plafond d’au moins 2,2 mètres. Le volume habitable de l’espace loué doit donc être d’au moins 20 mètres cubes.
Enfin, un logement frappé par un arrêté d’insalubrité ne peut en aucun cas être qualifié de logement décent.
Louer un logement décent est une clause impérative du contrat de bail.
La loi impose au bailleur de remettre au locataire un logement décent.
Si le logement n’est pas en bon état, le bailleur et le locataire peuvent convenir, par une clause expresse du contrat de location, de travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter en contrepartie d’une réduction de loyer pendant une période déterminée. Cependant, une telle clause ne peut concerner que des logements répondant déjà aux caractéristiques de décence.
A noter que dans les cas les plus sérieux, le bailleur qui loue un logement insalubre peut être poursuivi en justice et soumis à certaines astreintes.
A voir également: Logement insalubre et logement indécent: quelle différence?
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