La fin de bail est un moment clef pour le bailleur. En effet, contrairement au locataire qui peut résilier le bail à tout moment, le bailleur ne peut effectuer des démarches qu’en fin de bail. Trois options s’offrent à lui: la reconduction (tacite), le renouvellement ou la résiliation pour un des motifs prévus par la loi.
Seul le locataire peut résilier le bail en cours de contrat
Bailleur: la résiliation en cours de bail est impossible
Le bailleur ne peut donner congé au cours du bail même dans le cas où il souhaiterait vendre ou reprendre le bien pour l’occuper (cette faculté n’existe qu’en fin de bail). Dans certains cas, le contrat de bail peut avoir une durée inférieure à la durée légale (entre 12 mois et 3 ans) mais il ne s’agit pas d’une résiliation à proprement parlé. Il s’agit de la confirmation d’un événement, initialement prévu au contrat de bail et qui justifiait une durée réduite.
Locataire : la résiliation du bail est possible à tout moment moyennant un préavis
Le locataire peut quant à lui donner congé à tout moment, en respectant les durées de préavis prévues par la loi. La durée standard du préavis en location vide est de 3 mois pour le locataire mais elle peut être réduite dans bien des cas, notamment lorsque le bien loué se trouve en zone tendue. Pour savoir si votre bien se trouve en zone tendue, il vous suffit de renseigner votre code postal dans notre vérificateur en ligne.
Dans la pratique, les 28 agglomérations qui constituent les zones tendues regroupant l’essentiel du parce locatif, la majorité des locataires peuvent résilier leur bail sous un mois. Le locataire doit impérativement effectuer l'intégralité de son préavis, sauf accord avec le bailleur.
Fin de bail : reconduction tacite, renouvellement ou résiliation?
La tacite reconduction du bail de location vide
Le bail de location vide est renouvelable par tacite reconduction pour une période standard de 3 ans ou 6 ans. La durée de reconduction du bail dépend de la nature du bailleur : 3 ans si le bailleur est une personne physique, 6 ans si le bailleur est une personne morale. Si la durée du bail ne peut pas être plus courte que la durée standard prévue par la loi, il est cependant possible de prévoir une durée du bail plus longue que celles-ci. En effet, la Cour de Cassation a jugé qu’il était adéquat de prendre en considération la volonté des parties d’introduire une clause spécifique au contrat de location initial, prévoyant un bail de plus longue durée en cas de tacite reconduction du contrat de bail (Cass. 3e civ., 28 nov. 2012, n° 11-25.529).
Le contrat de bail reconduit tacitement va continuer à produire ses effets aux mêmes conditions que le contrat de bail antérieur arrivant à expiration. Aucune des conditions du bail ne change. C’est en réalité le même bail
Qu’est ce que le renouvellement du bail?
Si le bailleur souhaite éviter que le contrat de bail soit reconduit aux mêmes conditions que celles établies par le contrat de bail initial, il lui est possible de proposer un renouvellement du contrat de bail. Lorsqu’il renouvelle le bail, le bailleur ne peut augmenter le loyer que s’il est manifestement sous-évalué. La procédure de réévaluation du loyer pour sous-évaluation manifeste est relativement complexe. En tout état de cause, l’augmentation ne peut pas excéder la moitié de la différence entre le montant d’un loyer déterminé par référence aux loyers pratiqués dans la voisinage pour des logements comparables et le dernier loyer appliqué au précédent locataire.
La résiliation suivie du renouvellement du contrat de bail ne permet pas d’augmenter le loyer. Le loyer du nouveau bail dépend du bail initial.
Lorsque le bien est situé en zone tendue, le loyer du contrat de bail signé avec un nouveau locataire dépend également du dernier loyer payé par le précédent locataire.
Fin de bail : la résiliation par le bailleur
La résiliation du bail par le bailleur ne peut se faire que sur base de motifs sérieux, qui sont strictement encadrés par la loi. Il peut s’agir :
- de la résiliation du bail afin d’occuper le logement ;
- de la résiliation du bail pour cause de vente du bien ;
- de résiliation pour motif légitime et sérieux expliquant le non-renouvellement du bail par le bailleur.
La résiliation du bail par le bailleur ne peut se faire pour ces motifs qu’à l’échéance du contrat de bail. Le bailleur doit savoir que depuis la loi Alur, les motifs fictifs de résiliation du bail peuvent être punis d’une amende pouvant aller jusqu’à 6000 €.
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