L’état des lieux de sortie doit permettre en fin de bail de distinguer vétusté, à la charge du bailleur, et dégradation, à la charge du locataire. Le décret ALUR du 30 mars 2016 n’introduit aucun élément nouveau à ce sujet, contrairement à ce que laissait présager la loi.
Le litige le plus fréquent concerne la prise en charge financière des différents travaux de remise en état du bien loué.
Dégradation et vétusté : une distinction importante lors de l’état des lieux de sortie
La loi distingue à cet effet la notion de vétusté de celle de dégradation, afin d’encadrer la répartition des frais liés aux réparations
La vétusté est à la charge du bailleur
La vétusté définit une dégradation considérée comme liée à un usage normal du bien et principalement causée par le temps : elle n’est donc pas à la charge du locataire, qui paye son loyer afin de pouvoir jouir du bien et occuper le logement.
A la fin du bail, que la location soit vide ou meublée, les charges liées à la remise en état d’éléments vétustes du bien reviennent donc au bailleur, et non au locataire.
La dégradation: à la charge du locataire
Les dégradations, quant à elles, sont de la responsabilité du locataire. Elles ne découlent pas d’un usage normal du bien, mais de potentielles inadvertances ou manques de soins de sa part. En effet, le locataire est chargé de l’entretien régulier du bien au cours de la location.
Les dégradations occasionnées par cette absence de soins sont donc à la charge du locataire.
Une législation insuffisamment détaillée et précise
Les problèmes causés par la distinction entre vétusté et dégradation
La notion de vétusté rend l’état des lieux de sortie particulièrement difficile. En effet, la vétusté d’un élément du logement nécessite de déterminer une “espérance de vie moyenne", et que celle-ci soit calculée et fixée d’avance. Par exemple, il faudrait connaître la durée de vie d’un équipement comme une hotte ou une plaque de cuisson afin de déterminer si les dysfonctionnements à la fin du bail sont causés par des dégradations ou la simple vétusté de l’équipement. Il en va de même pour des éléments comme de la peinture écaillée, des dalles griffées, et de très nombreuses autres parties de la location.
Difficile, sans cela, de déterminer une retenue sur la garantie locative qui puisse faire l’objet d’un accord clair entre les parties.
Un décret de la loi Alur qui ne tient pas ses promesses
La loi Alur prévoyait d’éclaircir ces nombreux problèmes en détaillant la notion de vétusté. Suite à la parution du décret du 30 mars 2016, force est de constater que la législation va une fois encore laisser la question aux parties et à leur bon sens… Les litiges devraient continuer...
Quels sont les détails apportés concernant la notion de vétusté?
Le décret du 30 mars 2016 n’apporte aucune des clarifications attendues...
Le décret du 30 mars 2016 n’apporte pas les clarifications attendues sur le sujet. En effet, le texte se contente de préciser la définition de la notion de vétusté :
« la vétusté est définie comme l'état d'usure ou de détérioration résultant du temps ou de l'usage normal des matériaux et éléments d'équipement dont est constitué le logement. »
Cette définition était déjà connue et n’apporte aucun des détails qui étaient espérés à l’approche du décret.
...Hormis l’usage facultatif d’une grille de vétusté à trouver par soi-même.
Il est toutefois précisé par le décret qu’une grille de vétusté peut être utilisée de manière facultative si les parties se mettent d’accord sur celle-ci lors de la signature du contrat de bail. Cette mesure précise que ces grilles pourront être utilisées dans les contrats à partir du 1er juin 2016. La seule condition d’utilisation est que le bailleur et le locataire ne peuvent que faire usage d’une grille de vétusté ayant fait l’objet d’un “accord collectif de location”, comme on en trouve souvent l’usage au sein des organismes de gestion de HLM, ou encore chez les banques et les assurances.
Le problème de la plupart de ces grilles de vétusté est qu’elles concernent principalement l’état de la construction, mais ne concernent pas les équipements divers. Ces grilles pourront donc s’avérer bien incomplètes dans le cadre d’un accord concernant une location meublée.
Si le bailleur et le locataire ne se mettent pas d’accord sur l’usage d’une grille de vétusté, il leur faudra alors régler la question des réparations en bonne intelligence et à l’amiable, en se basant sur le concept large et flou de vétusté.
Pour aller plus loin :
- L’état des lieux: faire soi-même ou sous-traiter? (agent immobilier, huissier, expert)
- Qui doit payer pour l’état des lieux?
- Comment réaliser un état des lieux?
- Comment contester un état des lieux de sortie?
- Le décret d'état des lieux ALUR: rien de nouveau
- Quelles sont les réparations locatives à la charge du locataire?
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