La clause de solidarité du bail de colocation constitue une protection pour le bailleur. Les colocataires sont en effet alors conjointement responsables des obligations du bail. Dans une moindre mesure, il s’agit également d’une protection pour les colocataires en cas de départ de l’un d’entre eux.
La solidarité entre les colocataires doit figurer dans le modèle de bail
Dans le cadre de la colocation, la clause de solidarité ne peut être présumée et doit expressément figurer au contrat de bail pour être effective. En effet, l’article 1202 du Code Civil précise :
“La solidarité ne se présume point ; il faut qu'elle soit expressément stipulée.”
Obligés solidairement et indivisiblement : insérée dans le contrat de bail, cette formulation suffit à mettre en place entre les colocataires une solidarité titre des obligations du bail.
Le bailleur qui rédige un bail de colocation doit veiller à ce que figure une clause de solidarité.
Notre assistant de rédaction de bail en ligne permet de rédiger un bail de colocation : la clause de solidarité conjointe entre colocataires est automatiquement ajoutée.
La clause de solidarité des colocataires limite le risque de loyers impayés.
Le bailleur craint souvent la colocation, synonyme de précarité, d'instabilité et donc de risque de loyers impayés. A tort. Si le contrat de bail de colocation contient une clause de solidarité entre colocataires, chacun d’entre eux est redevable, à titre individuel, de l’ensemble des obligations du contrat, y compris le paiement de la totalité du loyer et des charges locatives. Le risque d’insolvabilité des locataires est donc diminué, puisqu’il est alors possible de réclamer le loyer à chaque locataire en cas de défaut.
Le locataire appelé en paiement solidaire est libre de se retourner ensuite contre le colocataire défaillant.
La clause de solidarité en cas de départ d’un colocataire.
Le départ d’un des colocataire ne met pas fin au bail de colocation. Le locataire partant doit respecter un préavis mais le bail continue d’exister tant qu’il n’y a pas été mis fin de manière régulière. Mais la situation pour le locataire qui part comme pour les colocataires qui restent est très différente selon qu’il y ait ou pas une clause de solidarité dans le bail:
- Le bail avec clause de solidarité impose au colocataire souhaitant quitter le logement de trouver un accord avec le bailleur et les autres colocataires. En effet, il reste, malgré son départ, redevable des obligations au titre du bail : il pourra être poursuivi par le bailleur en cas de litige postérieur à son départ de la colocation (loyer impayé par exemple). Il doit donc veiller à signer un avenant au bail.
- Le bail sans clause de solidarité permet à chacun des colocataires de quitter librement le bail, moyennant un préavis. Le colocataire partant n'a plus à payer le montant des loyers et des charges. L’arrivée d’un colocataire remplaçant est subordonné à l’acceptation par le bailleur. En l’absence de nouveau colocataire, il incombe aux colocataires restants de payer la totalité du loyer (part de l'ancien colocataire comprise) à moins de donner congé à leur tour.
Quand la clause de solidarité prend-elle fin?
La loi ALUR a modifié l’article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989 afin de limiter dans le temps la solidarité entre locataires et, par voie de conséquence, la solidarité de sa ou ses cautions. Désormais, l’extinction de la solidarité du colocataire et celle de sa caution a lieu:
- à la date d'effet du congé régulièrement délivré et lorsqu'un nouveau colocataire figure au bail
- à défaut, au plus tard à l'expiration d'un délai de six mois après la date d'effet du congé.
Le colocataire partant et sa caution ne peuvent donc plus être indéfiniment solidaires des obligations du bail. Il importe donc également au bailleur de trouver une solution pour le remplacement de ce dernier.
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