L’insalubrité et la “non-décence” d’un logement correspondent à deux stades différents dans la dégradation d’un logement. En ce sens, tout logement insalubre est indécent, mais un logement indécent n’est pas systématiquement insalubre.
Insalubrité et “non-décence” du logement.
La notion de logement indécent.
L’article 6 de la loi de 89 précise ce qu’est un logement décent. Celui-ci doit:
- ne pas présenter de risques manifestes pour la sécurité physique ou à la santé,
- répondre à un critère de performance énergétique minimale, et
- être doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.
Le décret du 30 janvier 2002 détermine plus précisément les critères de décence du logement faisant l’objet d’un contrat de location. L’appréciation du respect ou non de cette obligation de remettre un logement décent varie également selon les situations et la relation contractuelle: le logement doit être conforme avec son descriptif (équipement du bien, normes de confort...). La situation peut donc être radicalement différente d’une relation contractuelle à une autre.
La notion de logement insalubre.
L’insalubrité, quant à elle, se définit exclusivement par la notion de danger ou de péril, pour le locataire ou les voisins. En ce sens, l’insalubrité a un un caractère beaucoup moins relatif que l’indécence du logement. Dans un situation d’insalubrité, la dégradation du logement est telle que la sécurité et la santé de l’occupant sont en danger réel et constant (il peut s’agir par exemple d’une chaudière rejetant du monoxyde de carbone ou d’une installation électrique risquant de provoquer un incendie). Il existe 29 critères d’évaluation de l’insalubrité d’un logement qui servent à définir son degré de dangerosité.
Obtenez un devis pour vos travaux en moins de 24h - gratuit et sans engagement. Une gradation dans le défaut d’entretien: du mauvais entretien à l’arrêté d’insalubrité
Il existe une gradation dans le mauvais entretien du logement : il est initialement de la responsabilité du locataire, puis du bailleur…. et enfin de la justice.
- Mauvais entretien: le locataire manque à son obligation de procéder à l’entretien courant du logement.
- Réparations locatives à la charge du locataire: les petites réparations sont à la charge du locataire.
- Réparations importantes à la charge du propriétaire: les réparations importantes, les réparations causées par un état de vétusté ou cas de force majeure sont à la charge du propriétaire.
- Logement indécent: le logement ne répond plus aux critères dé décence défini à l’article 6 de la loi de 89. Les litiges relatifs à un état d’indécence relèvent du tribunal d’instance.
- Manquement à l’hygiène et à la salubrité de l’habitat, péril, immeuble menaçant de ruine.
- Logement insalubre: Le logement peut faire l’objet d’un arrêté d’insalubrité. Cela relève de la compétence du préfet.
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