Une clause est dite résolutoire lorsqu’elle permet la résiliation automatique du contrat de bail en cas de manquement du locataire à l'une de ses obligations, sans que les tribunaux puissent s'y opposer. Le bailleur doit préalablement adresser un commandement à son locataire, qui lui offre un délai pour remplir son obligation contractuelle, faute de quoi le sera résilié.
Clauses résolutoires: définition et principes
Qu’est ce qu’une clause résolutoire dans un contrat de bail?
La clause résolutoire est une clause qui permet, en cas de manquement du locataire à l'une de ses obligations, de résilier le bail automatiquement, sans que les tribunaux puissent s'y opposer. La clause résolutoire a un caractère automatique. Si le bailleur fait jouer une clause résolutoire figurant sur le modèle de bail signé entre les parties, le contrat de location est résilié de plein droit.
Les limites de l’utilisation de la clause résolutoire du bail
Les juges ne détiennent pas le pouvoir d’apprécier la gravité de la faute commise. Ils constatent la mise en œuvre de la clause résolutoire et en tire les conséquences. C’est la raison pour laquelle le législateur a mis en place des garde-fous. Ainsi, les clauses résolutoires:
- ne sont mises en œuvre que pour les manquements les plus graves,
- ne produisent leurs effets qu’après un délai minimum offert au cocontractant (en l'occurrence le locataire) pour exécuter son obligation.
Le champ d’application de la clause résolutoire dans un modèle de bail
Le contrat de bail ne peut prévoir l’activation d’une clause résolutoire pour tout manquement par le locataire à une de ses obligations. Cette faculté n’est réservé qu’à certaines situations que le législateur considèrent comme suffisamment graves pour que le bailleur puisse légitimement mettre fin au bail.
Ainsi, l’article 24 de la loi du 6 Juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatif prévoit 4 motifs de recours à une clause résolutoire :
- Défaut de paiement du loyer et des charges ;
- Non-versement du dépôt de garantie ;
- Non-souscription d’une assurance garantissant les risques locatifs ;
- Non-respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués, résultant de troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée.
Dès lors, toute clause résolutoire du contrat de bail pour un autre motif est réputée non écrite (article 4 g de la loi du 6 Juillet 1989). Si une résiliation est engagée pour un autre motif, il faut alors engagée une résiliation judiciaire.
La mise en œuvre de la clause résolutoire
La mise en demeure
La clause résolutoire est certe automatique, mais elle n’a pas pour autant un effet immédiat. En effet, le locataire dispose d’un délai pour respecter son obligation contractuelle. Il s’agit d’une sécurité offerte par le législateur au cocontractant, qui dispose ainsi d’un délai supplémentaire, une sorte de « dernière chance ». Avant de notifier un commandement au locataire, le bailleur doit envoyer une mise en demeure au locataire. Vous trouverez à titre d’exemple:
- un modèle de mise en demeure de communiquer l’attestation de l’assurance habitation;
- un modèle de mise en demeure de verser le dépôt de garantie;
- Un modèle de mise en demeure pour loyer impayé.
Si cela n’est pas suffisant, le bailleur doit envoyer au locataire un “commandement” l’informant qu’il risque de voir son contrat de bail résilié.
Délivrance et formalisme du commandement
Concrètement, la mise en oeuvre de la clause résolutoire passe par la délivrance obligatoire d’un commandement préalable. Ce commande est un acte extrajudiciaire ayant pour objet d’informer le cocontractant d’un manquement à une obligation contractuelle entraînant la mise en œuvre de la clause résolutoire. Le commandement est signifié par huissier de justice. Cette signification marque le début du délai offert au cocontractant pour remplir son obligation contractuelle.
Exception : en cas de non respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués résultant de troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée, la condamnation du locataire suffit pour saisir directement le juge pour faire constater la résiliation.
Le commandement doit être signifié à chacun des époux, car chaque époux est co-titulaire du droit au bail.
Le délai offert par le commandement
Par ailleurs, le commandement ouvre un délai pendant lequel le cocontractant peut s’acquitter de son obligation contractuelle. Le délai ouvert varie selon la clause de résiliation :
- En cas de défaut de paiement du loyer et des charges : la clause de résiliation de plein droit ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ;
- En cas de non-souscription d’une assurance garantissant les risques locatifs : l’article 7 de la loi du 6 Juillet 1989 prévoit un délai de un mois après le commandement.
- En cas de non-versement du dépôt de garantie : le commandement offre un délai de un mois au cocontractant.
Les possibilités d’action pendant le délai de commandement
La résiliation du bail est un acte grave aux conséquences lourdes, d’où ce délai octroyé. Ainsi, pendant ce délai, le locataire peut payer la dette, souscrire à une assurance, verser le dépôt de garantie, négocier un plan d’apurement amiable, etc. Ce délai peut également être une période propice au dialogue entre les deux parties.
Cependant, durant cette période, le locataire peut également opposer une exception d’inexécution au bailleur et écarter l’acquisition de la clause résolutoire. L'exception d'inexécution est le droit qu'a chaque partie à un contrat synallagmatique de refuser d'exécuter son obligation tant qu'elle n'a pas reçu la prestation qui lui est due. Dans ce cas, le juge doit examiner la demande reconventionnelle du locataire assigné en résiliation de bail.
Conséquences de la fin du délai de commandement
Une fois le délai du commandement passé, et si le cocontractant n’a pas rempli son obligation contractuelle pendant le délai, alors le bailleur informe son locataire que le bail est résilié et qu’il n’a plus le droit de se maintenir dans les lieux loués.
Le bailleur doit alors saisir le tribunal d’instance pour qu’il prononcer la résiliation du bail en application de la clause résolutoire.
Conclusion :
- La clause résolutoire est une clause qui permet, en cas de manquement du locataire à l'une de ses obligations, de résilier le bail automatiquement, sans que les tribunaux puissent s'y opposer.
- La clause résolutoire n’a pas d’effet immédiat.
- Le bailleur doit adresser un commandement à son locataire.
- Le commandement offre un délai au locataire pour remplir son obligation contractuelle.
- En cas de non exécution de l’obligation contractuelle à la fin du délai laissé par le commandement, le bail est résilié.
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