En fin de bail, le règlement d’un litige lié à l’état des lieux de sortie se fait en plusieurs étapes. La première consiste à envoyer une lettre recommandée. La procédure pourra conduire le bailleur et le locataire jusqu’au Tribunal d’instance.
Ne pas signer un état des lieux en cas de litige
Avant tout, locataires et bailleurs doivent absolument s’abstenir de signer un document d’état des lieux avec lequel ils sont en désaccord. En effet, la signature du document marque l’approbation du document supposé avoir été établi de manière contradictoire, c’est-à-dire en présence du bailleur ainsi que du locataire. Ce document est essentiel car c’est sur cette base que sera restitué tout ou partie du dépôt de garantie.
Deux rappels préalables:
- Si aucun état des lieux d’entrée n’a été réalisé, le locataire est réputé avoir reçu le logement en bon état des réparations locatives.
- Lorsque l’état des lieux ne peut être réalisé à l’amiable, les parties peuvent solliciter l’intervention d’un huissier.
Contester l’état des lieux : les étapes de règlement du litige
La procédure de contestation d’un état des lieux de sortie peut être longue. Elle se déroule en 4 étapes successives
1 - Envoyer un lettre recommandée pour contester l’état des lieux de sortie
Avant d’entamer des procédures en justice, il est préférable de tenter de trouver une solution à l’amiable. Il est donc judicieux de commencer par envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception à l’autre partie au contrat de bailn qu'il s'agisse d'un contrat de location vide ou un contrat de location meublée.
La lettre de contestation d'état des lieux doit mentionner et énumérer en détails les éléments de désaccord survenus entre le bailleur et le locataire lors de l’établissement de l’état des lieux. Un second état des lieux de sortie peut être demandé gratuitement au bailleur (dans le cas le plus fréquent où le locataire est la partie contestant l’état des lieux). Le locataire peut fixer un délai de trente jours au bailleur pour répondre et indiquer son intention de saisir le Tribunal d’instance en l’absence de réaction ou refus de sa part.
2 - Saisir le conciliateur de justice
Le conciliateur n’est pas habilité à rendre un jugement ou à imposer une décision au bailleur. Cependant, à la demande du locataire, il peut adresser un courrier au bailleur et réitérer les demandes du locataire et éventuellement le pousser à effectuer un nouvel état des lieux. Il est possible de saisir un conciliateur en passant par le biais de la mairie locale.
3 - Saisir la Commission Départementale de Conciliation
Dans le cas où les incitations du conciliateur de justice n’auraient pas suffi à faire accepter au bailleur l’établissement d’un nouvel état des lieux, il est possible de saisir la Commission Départementale de Conciliation (article 25-11 de la loi de 89). Cette procédure, en tant que telle, est gratuite. Il faut saisir la Commission du département dans lequel le bien immobilier concerné par le litige se trouve.
Le pouvoir attribué à la Commission Départementale de Conciliation est limité. En effet, il ne lui est pas autorisé d’envoyer des spécialistes dans le logement afin d’obtenir des preuves en faveur de l’une ou l’autre des parties, ou encore de demander des témoins. Elle a donc plus pour fonction réelle d’offrir un cadre au bailleur et au locataire pour discuter la situation.
Si le bailleur et le locataire parviennent à s’arranger au cours de cette séance, ils signent un document qui a alors valeur de contrat. Si l’issue est moins favorable, la Commission émet un rapport dans les 60 jours, qui n’aura cependant pas de valeur spécifique devant le Tribunal d’instance.
4 - Saisir le greffe du Tribunal d’instance
Si les étapes précédentes n’ont pas porté leurs fruits, il est alors nécessaire d’entamer une procédure judiciaire. Si le litige concerne un somme inférieure à un montant de 4 000 €, saisir le Tribunal peut se faire par le biais d’un courrier directement adressé au greffe. Dans le cas d’un litige concernant une somme supérieure à ce montant, le locataire devra recourir par huissier de justice afin qu’une assignation soit délivrée au bailleur.
Pour aller plus loin :
- Comment réaliser un état des lieux?
- Qui doit payer pour l'état des lieux?
- L’état des lieux: faire soi-même ou sous-traiter? (agent immobilier, huissier, expert)
- Décret du 30 mars 2016 : la loi Alur ne répond pas aux attentes de clarification de la notion de vétusté
- Dépôt de garantie: que faire en cas de litige?
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