L’état des lieux d’entrée intervient après la signature du bail, lors de la remise des clefs. L’état des lieux de sortie est réalisé la fin du bail, lors de leur restitution. L’état des lieux doit être établi contradictoirement, contenir des informations obligatoires et être le plus détaillé possible.
A quoi sert l’état des lieux?
L’état des lieux sert à décrire l’état du logement lors de la prise de possession des lieux par le locataire et lors de sa sortie. Dans le cadre d'un contrat de location meublée, l’état des lieux est complété de l’état descriptif du mobilier. On peut alors déterminer les réparations à la charge du locataire et l’éventuelle retenue sur le dépôt de garantie.
L’état des lieux doit être effectué de manière contradictoire.
Ceci signifie qu’il doit être dressé en présence du bailleur (ou de son représentant) ainsi que du ou des locataires. Le document est signé en autant d’exemplaires que de parties et annexé au contrat de bail. Bien souvent, lorsque le bien est loué par l’intermédiaire d’une agence immobilière, un responsable se charge de représenter le propriétaire lors de la procédure d’état des lieux. Le bailleur et le locataire peuvent également nommer un expert indépendant en charge de la réalisation de l’état des lieux.
La rédaction de l’état des lieux
Evitez les descriptions vagues et indiquez des éléments factuels
Privilégiez un style direct: il s’agit d’éviter le plus possible l’usage de tournures à caractère subjectif ou vague, telles que “en bon état”, “légèrement dégradé” et autres. L’objectif est de permettre une comparaison objective entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie: une phrase comme “peinture un peu écaillée dans le coin supérieur gauche” sera plus utile que “état de la peinture moyen”. Plus vous serez factuel, plus vous éviterez les litiges.
L’usage des photos est recommandé
Il est également recommandé de ne pas hésiter à joindre des photos au document d’état des lieux, en particulier pour l’état des lieux d’entrée. Depuis le décret de la loi Alur du 30 mars 2016, cette pratique, déjà fréquente dans la réalité, figure dans la loi comme étant pleinement reconnue.
La réalisation de l’état des lieux sur tablette
La loi autorise les parties à réaliser l’état des lieux sur support électronique. La réalisation de l’état des lieux à l’aide d’une tablette permet la réalisation d’un état des lieux sur mesure, l’insertion de photos ou encore la sauvegarde du document. C’est la raison pour laquelle notre assistant de rédaction de bail vous propose d’annexer à votre contrat de bail un état des lieux réalisé sur tablette.
Les mentions et informations obligatoires à faire figurer sur l’état des lieux
L’état des lieux doit comporter au moins les informations suivantes :
- son type : état des lieux d’entrée ou état des lieux de sortie;
- sa date de réalisation;
- l’adresse du logement;
- le nom ou la dénomination du bailleur et du locataire et le domicile ou le siège social du bailleur;
- le cas échéant, le nom ou la dénomination et le domicile ou le siège social des personnes mandatées pour réaliser l’état des lieux;
- le cas échéant, les relevés des compteurs individuels de consommation d’eau ou d’énergie;
- le détail et la destination des clés ou de tout autre moyen d’accès aux locaux à usage privatif ou commun;
- pour chaque pièce et partie du logement, la description précise de l’état des revêtements des sols, murs et plafonds, des équipements et des éléments du logement. Il peut être complété d’observations ou de réserves et illustré d’images;
- la signature du (des) locataires et du (des) bailleurs ou des personnes mandatées pour la réalisation de l’état des lieux.
En plus des informations mentionnées ci-dessus, l'état des lieux de sortie doit indiquer:
- l'adresse du nouveau domicile ou du lieu d'hébergement du locataire. Cette mention permettra de prouver que le locataire a communiqué sa nouvelle adresse au bailleur.
- la date d’établissement de l’état des lieux d’entrée ;
- éventuellement, les évolutions constatées de l'état de chaque pièce et parties du logement depuis la réalisation de l'état des lieux d'entrée.
Les délais de réalisation de l’état des lieux
L’état des lieux doit être réalisé après la signature du contrat de bail, lors de la remise des clefs au locataire (ou de la restitution pour l’état des lieux de sortie). La loi autorise également le locataire, pendant les 10 jours qui suivent, à compléter l’état des lieux, en cas de constat de vices ou de dégradations qui n’auraient pas été initialement constatés. Dernière chose, le locataire peut demander, pendant le premier mois de la période de chauffe, que l’état des lieux soit complété par l’état des éléments de chauffage.
De quelles dégradations le locataire peut-il être considéré comme responsable?
Le vieillissement et les dégradations du logement liées au simple passage du temps ne sont pas de la responsabilité du locataire et ne peuvent lui être imputées. Cette affirmation ne signifie pas que le locataire n’est pas considéré comme responsable d’un manque d’entretien du logement, mais simplement que les dégradations liées à un usage normal du logement et de ses équipements ne peuvent lui être imputées. Les parties peuvent ainsi convenir de l’usage d’une grille de vétusté.
Pour aller plus loin :
- Qui doit payer pour l'état des lieux?
- L'état des lieux: faire soi-même ou sous traiter (agent immobilier, huissier, expert)?
- Comment contester un état des lieux de sortie?
- Décret du 30 mars 2016 : la loi Alur ne répond pas aux attentes de clarification de la notion de vétusté
- Absence d'état des lieux : le locataire est présumé responsable des dégradations
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